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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、基本思路
收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。
總收入－總費(fèi)用＝純收益
這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取純收益，通過總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：
這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式， r為資本化率，成立條件為：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
二、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評估大多不適用。
三、純收益
（一）純收益的含義
純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀收益的區(qū)別。實(shí)際純收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如：當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，純收益為零甚至為負(fù)值；土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，純收益為負(fù)值。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。
（二）客觀總收益
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取決收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。
在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
在確定收益值時(shí)，
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。
客觀總收益扣掉客觀總費(fèi)用得到純收益。
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。無風(fēng)險(xiǎn)收益率、風(fēng)險(xiǎn)收益率?？梢杂脽o風(fēng)險(xiǎn)收益率測算風(fēng)險(xiǎn)收益率再相加。
（一）資本化率的實(shí)質(zhì)
（二）求取資本化率的方法
1.純收益與售價(jià)比率法。
［例 5-1］在房地產(chǎn)市場中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價(jià)格為無限年期）。
表 5-1 純收益與售價(jià)交易實(shí)例
|
可以實(shí)例
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純收益（元 /年·平方米）
|
交易價(jià)格（元/平方米）
|
資本化率（%）
|
|
1
|
418.9
|
5900
|
7.1
|
|
2
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450.0
|
6000
|
（責(zé)任編輯：中大編輯）
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