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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

房地產(chǎn)發(fā)生交易行為時(shí)，所針對(duì)的權(quán)益有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)等。所針對(duì)的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其價(jià)格就不同，如房地產(chǎn)使用價(jià)格、房地產(chǎn)抵押權(quán)價(jià)格、房地產(chǎn)租賃權(quán)價(jià)格等。房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指房地產(chǎn)使用權(quán)的 交 易價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格是為房地產(chǎn)抵押而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话阋仁袌鼋灰變r(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。

（二）形成方式可分為市場交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

市場交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場交易中實(shí)際成交的價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場交易價(jià)格的模擬。

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為 土 地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。

基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過市場交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。

建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。

（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等

房地產(chǎn)總價(jià)格，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格，有三種情況：對(duì)土地而言，是指單位 土地 面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物而言，是指單位建筑面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地產(chǎn)單位價(jià)格而言，是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

（五）其他價(jià)格類型

公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定："國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。"

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