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為了幫助您更好的學習資產評估師考試，全面了解2012年資產評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了資產評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!

一、收益法

㈠ 收益法的理論依據：

財務管理中的NPV的計算原理(或者說是貨幣的時間價值原理)，即

評估價值=Σ(被估資產未來的現金流×折現系數)

㈡ 收益法應用的前提條件(KP45)

1.被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量(A)

2.資產擁有者獲的預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量(i)

3.被評估資產預期獲利年限可以預測(n)

㈢ 收益法中各個指標的確定

1.收益額的確定(A或者Rt)

⑴收益額是歸資產所有者所有的收益(46頁)

在企業價值評估中，體現為(355頁)

①企業創造的不歸企業權益主體所有的收入不能作為企業價值評估中的企業收益。

例如稅收，不論是流轉稅還是所得稅都不能視為企業收益。

②凡是歸企業權益主體所有的企業收支凈額都可視為企業的收益。

無論是營業收支、資產收支、還是投資收支，只要形成凈現金流入量，就可視為企業收益。

事實上，這一點運用到房地產的評估中表現為(162-163頁)

收益額應該是凈收益=客觀總收益-客觀總費用

⑵收益額兩個特點(46頁)

①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額;

②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益;而現實收益(=總收益-總費用)中可能包括不合理的因素(參見我習題班第十章綜合題2和3)

⑶企業價值評估中收益額的確定

①企業收益基本表現形式：企業凈利潤和企業凈現金流量(KP355)

②應選擇凈現金流量作為企業的收益基礎(KP355)

因為企業凈現金流量是企業收支的差額，不容易被改變，更客觀準確。

③凈利潤與現金流量的關系及計算(教材362頁的表格)

凈利潤的計算

凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額(1-所得稅稅率)

利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出

營業利潤=產品銷售利潤+其他業務利潤-管理費用-財務費用

產品銷售利潤=產品的銷售收入-產品銷售稅金-產品銷售成本(包含折舊)

凈現金流量計算

凈現金流量=凈利潤+折舊+無形資產攤銷-追加資本性支出(一般為零)

④企業價值評估中收益額的常用口徑(KP355-356)

股權自由現金流量：凈利潤或凈現金流量

凈利潤或凈現金流量+扣稅后的長期負債利息(長期負債利息*(1-所得稅稅率))

企業自由現金流量：

凈利潤或凈現金流量+扣稅后全部利息(全部利息*(1-所得稅稅率))

⑤企業收益預測的基礎(KP358)

企業價值評估的預期收益的基礎，應該是在正常的經營條件下，排除影響企業盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業正常收益。

企業預期收益的預測，應以企業的存量資產為出發點，可以考慮對存量資產的合理改進乃至合理重組，但必須以反映企業的正常盈利能力為基礎，任何不正常的個人因素或新產權主體的超常行為因素對企業預期收益的影響不應予以考慮。

⑷無形資產評估中收益額的確定(KP243-246)【注意習題班第七章綜合題第1題】

①直接評估法

R=使用無形資產后凈利潤-使用無形資產前凈利潤

=Q2×(P2-C2)(1-T)-Q1×(P1-C1)(1-T)

②差額法(與行業平均水平比較)

無形資產帶來超額收益

=凈利潤-凈資產總額×行業平均資金利潤率 (7-6)

③分成率法。

收益額=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅稅率)(7-8)

=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得稅稅率)(7-7)

銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 × 銷售利潤率

盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關系，并可以通過數學關系進行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎仍然是利潤分成率，這是必須明確的。

④要素貢獻法。

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（責任編輯：中大編輯）

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