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第五章　房地產評估

考試預測：

選擇題大約1-3分，總計可能達到15-25分，肯定考大題【10、12或者18分】，考點重要程度依次為收益法、市場法、路線價法、成本法、假設開發法。

第一節　房地產評估概述

一、土地的特性

(二)土地的特性(掌握)

1.土地的自然特性(05年多選)

(1)土地位置的固定性。

土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

(2)土地效用的永續性

只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續。

(3)土地資源的不可再生性。

(4)土地質量的差異性。

土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產生。

2.土地的經濟特性

(1)土地經濟供給的稀缺性

土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關。

(2)土地產權的可壟斷性

土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。

(3)土地效益的級差性。

土地質量的差異性→不同區位土地的生產力不同→經濟效益上具有級差性。

(4)土地利用的多方向性

一塊土地的用途是多種的，可以作為商業用地、工業用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。

二、土地使用權

㈡土地使用權出讓(土地使用權首次交易)

3.國務院確定的土地使用權出讓最高年限(掌握)

⑴居住用地 70 年;

⑵工業用地 50 年;

⑶教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年;

⑷商業、旅游、娛樂用地 40 年;

⑸綜合或者其他用地 50 年。

4.土地使用權出讓到期續期的相關規定

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續期，除因公共利益需要提前收回土地的，應當予以批準，并重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照法律規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

非建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

四、房地產評估的原則 (掌握)

在進行房地產評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應該遵循以下原則

(一)合法原則

(二)最有效使用原則

第二節　房地產價格及其影響因素

一、房地產價格的種類

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(四)按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 (重點)

房地產總價格：指一宗房地產的整體價格

房地產單位價格有三種情況：

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（責任編輯：中大編輯）

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