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(二)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點。

在市場經(jīng)濟體制下土地使用權(quán)的取得雖然主要應(yīng)當(dāng)采取出讓方式，但傳統(tǒng)的劃撥方式仍然有保留的必要。《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(三)城市房屋拆遷評估管理制度(重點掌握)

房屋拆遷，是指國家因城市建設(shè)發(fā)展的需要，而使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有房屋及地上建筑的土地時，經(jīng)人民政府批準，由具有拆遷資格的拆遷人對現(xiàn)有房屋及其他地上建筑物進行拆除，并依法對房屋所有權(quán)人及房屋使用權(quán)人給予經(jīng)濟賠償和進行安置的行為。為了規(guī)范房屋拆遷行為，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，修訂后的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。這樣修改，是源于我國《物權(quán)法》第42的規(guī)定。另外，國務(wù)院于2001年11月修訂頒布實施了《城市房屋拆遷管理條例》，建設(shè)部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，對城市房屋拆遷估價行為進行了明確規(guī)范。

根據(jù)《指導(dǎo)意見》的規(guī)定，城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。《指導(dǎo)意見》規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。如果拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。為了公正、公平，估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

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