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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(30)

第二節　房地產價格及其影響因素

一、房地產價格的種類

(一)根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格

一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。

抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。

租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

1.市場交易價格

房地產在市場交易中實際成交的價格。

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(三)按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格

1.土地價格

包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。(第七節講解)

2.建筑物價格

指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。

3.房地產價格

指建筑物連同其占用的土地的價格。

(四)按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價(掌握)

房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。

房地產單位價格有三種情況：

單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格。

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=(土地單價×土地總面積)/建筑總面積

= 土地單價/容積率

【例.單選題】(2009年度考題)某宗土地，單價為8 000元/平方米，規劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為()元/平方米。

A.1 600 B.8 000

C.40 000 　D.80 000

[答案]A

(五)其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

申報地價，是房地產權利人向政府(縣級以上地方人民政府)申報的房地產交易成交價格。

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（責任編輯：中大編輯）