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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(8)

第二章　資產評估的基本方法

第一節　市場法

一、市場法含義

1.定義：

利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

2.市場法的理論依據 【替代原則】

根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。

二、市場法的基本前提

應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件。

1.要有一個活躍的公開市場。

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

資產及其交易的可比性，具體體現在以下幾個方面：

⑴參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

⑵參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等

⑶參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的

三、市場法的基本程序及有關指標

㈠通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：

1.選擇參照物

關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性(相同的或類似的)。

同時注意：參照物應該選擇3個以上。

2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素

選擇對資產價值形成影響較大因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

3.指標對比、量化差異。

4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。

5.綜合分析確定評估結果。

一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定那一個結果最合理呢。

⑴評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。

⑵如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。

可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。

注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。

㈡運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：

1.資產的功能。

資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。

2.資產的實體特征和質量。

資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。

資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。

3.市場條件。

主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。

一般情況下，供不應求時，價格偏高;供過于求，價格偏低。

4.交易條件。

交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

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（責任編輯：中大編輯）