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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

二、房地產價格的影響因素

影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素，下面分別予以闡述

（一）一般因素

一般因素是指影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區范圍內的各宗房地產的價格產生全局性的影響。這類因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經濟因素。

（1）經濟發展因素。國民經濟增長速度、國民生產總值、居民收入水平、物價指數等經濟因素都會對地價的形成產生影響。

（2）財政金融因素。存款利率、貸款利率、物價上升指數、稅率、貸款比例和土地資本化率等財政金融因素對房地產價格的形成有著密切的關系。

（3）產業結構因素。產業結構在這里主要是指第一產業、第二產業及第三產業在國民經濟及國民生產總值中的比例關系以及房地產業在其中所占的比重。一般來說，第三產業的比重越大，房地產價格會相應上升。

2.社會因素。

（1）人口因素。

房地產需求的主體是人，因此，人的數量和素質直接決定地產的需求程度，因而對房地產價格有著很大影響。

人口數量與房地產價格的關系是正相關的。

人口密度是人口數量的相對指標。人口密度高的地區，一般房地產的供給相對缺乏，供不應求，因此，該地區的房地產價格水平趨高。

社會文明、人口平均文化程度、居民的修養也能間接地影響房地產價格。

（2）家庭規模因素。隨著家庭人口平均數的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數的需求將增加，因此，對房地產的需求會增加，房地產的價格也就會上漲。

（3）房地產投機因素。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一個地區的教育水準高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學技術轉化為生產力的可能性增大，因而且房地產價格水平也會上升。一個地區若經常發生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區居民的生命財產缺乏保障，因此會造成地價低落。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

社會、經濟因素對房地產價格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點，積極扶助和促進房地產的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產的交用。行政因素通過對社會、經濟等行為加以規范來影響房地產價格。主要指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

（2）城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略。這些因素決定了一個城市的性質、發展方向和發展規模，還決定城市用地結構、城市景觀輪廓線、地塊用途、利用程度等。土地被規劃為住宅區、商業區、工業區、農業區等不同區域，對土地價格影響極大。

（3）稅收制度、投資傾斜、優惠政策。房地產稅收，可以調節房地產投資者的積極性，抑制不正當的房地產投機，理順房地產收益分配關系，穩定房地產市場。

（4）行政隸屬關系變更。一個地區的行政隸屬關系發生變更，也會影響其房地產價格水平

（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規定。

4.心理因素。心理因素對房地產價格的影響是很微妙的，也是一個不可忽視的因素，主要表現為：購買或出售心態、對居住環境的認同度、欣賞趣味、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼或土地號碼、講究風水、價值觀的變化等。

（二）區域因素

區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。

1.商服繁華因素。這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。

2.道路通達因素。這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區的房地產價格水平也較高。

3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。

4.城市設施狀況因素。

（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。

（2）生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。

（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。

5.環境狀況因素。若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低。

（三）個別因素

個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。

1.土地的個別因素。土地個別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格產生影響的因素。

（1）區位因素。區位是影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升；相反，則地價下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。

（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。

（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

（6）用途因素。土地的用途對地價影響相當大，同一宗土地，規劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同五宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。

（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。在影響房地產價格的個別因素中，影響土地價格的個別因素和影響建筑物和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同，以下闡述影響建筑物價格的個別因素。

（1）面積、結構、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設計、設備等是否良好。建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質量。建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制。有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。

（5）建筑物是否與周圍環境協調。建筑物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。

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（責任編輯：中大編輯）

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