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第二節　房地產價格及其影響因素

一、房地產價格的種類

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(四)按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 (重點)

房地產總價格：指一宗房地產的整體價格

房地產單位價格有三種情況：

單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=(土地單價×土地總面積)/建筑總面積

=土地單價/容積率

(五)其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

申報地價，是房地產權利人向政府(縣級以上地方人民政府)申報的房地產交易成交價格。

三、房地產價格的影響因素(掌握)

影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素，下面分別予以闡述

(一)一般因素

主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

(二)區域因素

1.商服繁華因素。

2.道路通達因素。

3.交通便捷因素。

4.城市設施狀況因素。

(1)基礎設施(2)生活設施(3)文化娛樂設施

5.環境狀況因素

(三)個別因素

1.土地的個別因素。

(1)區位因素。

(2)面積因素、寬度因素、深度因素。

(3)形狀因素。

(4)地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。

(5)容積率因素。

容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

(6)用途因素。

一般來說，對于同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。

(7)土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。

(1)面積、結構、材料等。

(2)設計、設備等是否良好。

(3)施工質量。

(4)法律限制。

(5)建筑物是否與周圍環境協調。

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（責任編輯：中大編輯）