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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第七節　基準地價系數修正法在房地產評估中的應用

一、基準地價的含義

基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

思路：公式表示形式與市場法比較相似，但與市場法是兩個思路，這個方法的出發點，前面講過，基準地價，標定地價，土地使用權出讓底價，從一級市場到二級市場的交易價評估，講過房地產的價格體系。

基準地價是任何一個城市，最基準的地價，是由政府確定的，按照區域和用途測算的單位土地面積的價格，基準地價測算出來之后，某一塊地，在轉讓時先轉換成標定地價，然后在由標定地價轉為土地使用權出讓底價，在政府與開發商談判轉讓給開發商，如果進入二級市場，需要作評估，基準地價和二級市場的市場價與評估價之間不是一個口徑，中間隔著標定地價，隔著土地使用權出讓底價。它并不是這塊地的市場價。

從其定義可以看出，基準地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特定區域的平均價格，因而基準地價的表現形式有區片價和路段價。

二、基準地價測算的基本思路。

如何利用基準地價，基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用已知的基準地價，考慮到基準地價和評估價之間口徑上的差異，并還原，利用調整的系數，把基準地價修正為二級市場的評估價。

三、基準地價的特點與作用

（一）基準地價的特點

（二）基準地價的作用

四、基準地價修正系數法的基本思路

根據基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數把它修正為二級市場的評估價。

五、準地價修正系數法　適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。

2.基準地價修正系數法可在短時間內大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數量眾多的土地價值評估。

3.基準地價修正系數法估價的精度取決于基準地價及其修正系數的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數法估價的程序

（一）收集、整理土地定級估價成果資料

（二）確定修正系數表

（三）調查宗地地價影響因素的指標條件

（四）制定被估宗地因素修正系數

（五）確定被估宗地使用年期修正系數

（六）確定期日修正系數

（七）確定容積率修正系數

（八）評估宗地地價

被估宗地地價 = 待估宗地所處地段的基準地價 × 年期修正系數 × 期日修正系數 × 容積率修正系數 × 其它因素修正系數

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（責任編輯：中大編輯）

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