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綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)

1、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2005年12月，賬面原值120萬(wàn)元，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)15萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)5萬(wàn)元。2008年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專(zhuān)利技術(shù)，改造費(fèi)用為15萬(wàn)元， 2009年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，并得到以下數(shù)據(jù)：

1.該類(lèi)設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費(fèi)和運(yùn)雜費(fèi)的物價(jià)指數(shù)相同，2005年至2009年定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%;

2.經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析，合理的預(yù)計(jì)以后設(shè)備將有75%的利用率，在此利用率下被評(píng)估設(shè)備尚可使用8年，評(píng)估基準(zhǔn)日后，其實(shí)際利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求的80%。

3.與同類(lèi)設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要5個(gè)工作人員，而同類(lèi)設(shè)備需要3個(gè)工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬(wàn)元/人。所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為12%.

4.由于環(huán)保、能源的要求，國(guó)家新出臺(tái)的政策規(guī)定該類(lèi)設(shè)備必需在5年內(nèi)強(qiáng)制報(bào)廢。

要求：根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值(評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年12月30日)。(要求寫(xiě)出具體步驟，以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)

2、W企業(yè)現(xiàn)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，為了提高甲產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，希望從A公司獲得其商標(biāo)的使用權(quán)。W企業(yè)已經(jīng)與A公司達(dá)成了商標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓初步協(xié)議，現(xiàn)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)W企業(yè)擬購(gòu)買(mǎi)A公司所擁有的商標(biāo)權(quán)使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年1月1日。

經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，A公司是全球知名的企業(yè)，商標(biāo)使用權(quán)上次獲得注冊(cè)(續(xù)展)的時(shí)間是2006年1月1日，并按時(shí)繳納了有關(guān)商標(biāo)的費(fèi)用，商標(biāo)有效。如果甲產(chǎn)品采用了A公司的商標(biāo)，預(yù)計(jì)在評(píng)估基準(zhǔn)日后15年內(nèi)可具有穩(wěn)定的市場(chǎng)，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格可由原來(lái)的每臺(tái)550元提高到750元，全部成本及由增值稅引起的稅金及附加由原來(lái)的每臺(tái)500元增加到580元，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年可銷(xiāo)售16 000臺(tái)，第二年可銷(xiāo)售18 000臺(tái)，從第三年開(kāi)始每年可銷(xiāo)售22 000臺(tái)。15年以后企業(yè)不再使用A公司的商標(biāo)。

購(gòu)買(mǎi)該商標(biāo)使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率是8%，國(guó)庫(kù)券的利率是4%。

如果W企業(yè)適用所得稅稅率為25%，根據(jù)上述條件不考慮其他因素，試評(píng)估在本評(píng)估目的下W企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的A公司商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。

3、某待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為12 000平方米，土地出讓年限為42年，于2006年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，并開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為2 000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評(píng)估人員通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查了解到，與所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)的未來(lái)月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為95%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤(rùn)率為15%。評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年5月19日。(單位地價(jià)的結(jié)果保留兩位小數(shù))

要求：

根據(jù)上述資料估算該宗土地評(píng)估基準(zhǔn)日的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

4、W企業(yè)因股份制改制需進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年1月1日。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)W企業(yè)2008年至2012年的凈利潤(rùn)分別為90萬(wàn)元，100萬(wàn)元，110萬(wàn)元，110萬(wàn)元，120萬(wàn)元，每年的折舊費(fèi)用是10萬(wàn)元，不需要追加資本性支出。從2013年起，W企業(yè)凈現(xiàn)金流量(已經(jīng)考慮了折舊費(fèi)用)將保持在按2008年至2012年各年凈現(xiàn)金流量計(jì)算的年金水平上。

該企業(yè)賬面有形資產(chǎn)包含：現(xiàn)金、銀行存款、存貨、一項(xiàng)在建工程、一項(xiàng)工業(yè)廠房和可確指無(wú)形資產(chǎn)—A專(zhuān)利技術(shù)。

賬面現(xiàn)金余額13000元，銀行存款200000元，美元存款20000美元，經(jīng)過(guò)評(píng)估師盤(pán)點(diǎn)和與銀行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺5000元，人民幣銀行存款短缺50000元，短缺的款項(xiàng)都是出納挪用，估計(jì)只能夠追回23000元。假設(shè)2008年1月1日美元匯率是7.5人民幣兌換1美元。

存貨在評(píng)估日的公允價(jià)值是220000元。

A專(zhuān)利技術(shù)可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價(jià)格在市場(chǎng)上出售，并且可維持三年的超額收益期，預(yù)計(jì)該專(zhuān)利產(chǎn)品第一年售價(jià)為300元/臺(tái)，銷(xiāo)量為4500臺(tái)，第二年售價(jià)為250元/臺(tái)，銷(xiāo)量為5000臺(tái)，第三年售價(jià)為210元/臺(tái)，銷(xiāo)量為6000臺(tái)，同類(lèi)產(chǎn)品的正常市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為200元/臺(tái)，A專(zhuān)利產(chǎn)品的單位成本與同類(lèi)產(chǎn)品大體相同。

在建工程建筑面積為500平方米，已經(jīng)接近完成，該在建工程完全完工需要投資500萬(wàn)元，但是目前已經(jīng)實(shí)際完成建筑工程量350萬(wàn)元、實(shí)際完成安裝工程量120萬(wàn)元，市場(chǎng)可比的A房地產(chǎn)每平方米的價(jià)格是8000元/平方米，但是A房地產(chǎn)的位置比該在建工程的差，位置對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1.2。為了銷(xiāo)售房地產(chǎn)，同類(lèi)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)和廣告支出占售價(jià)的5%。該在建工程適于采用形象進(jìn)度法評(píng)估。

有一位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房，于2004年1月1日以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是工業(yè)用地的最高出讓年限，并于2005年1月1日在此地塊上建成建筑1000平方米排架結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)車(chē)間。經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。當(dāng)時(shí)該廠房的造價(jià)是每建筑平米2500元，2005年1月1日至評(píng)估基準(zhǔn)日間，物價(jià)平均每年上漲2%。該車(chē)間適于使用成本法評(píng)估。

假設(shè)折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%(如果不考慮流轉(zhuǎn)稅因素)。請(qǐng)?jiān)u估在2008年1月1日，W企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值(以萬(wàn)元為單位)。

1、

【正確答案】：1.被估設(shè)備重置成本

120×(120%÷105%)+15×(120%÷115%)=152.80(萬(wàn)元)

2.計(jì)算被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率

2005年12月購(gòu)入部分的實(shí)體性貶值率： 4×60%/(4×60%+8×75%)=28.57%

2008年12月購(gòu)入部分的實(shí)體性貶值率： 1×60%/(1×60%+8×75%)=9.09%

2005年12月購(gòu)入部分的重置成本：120×(120%÷105%)=137.14(萬(wàn)元)

2008年12月購(gòu)入部分的重置成本：15×(120%÷115%)=15.65(萬(wàn)元)

被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率=(137.14/152.79) ×28.57%+(15.65/152.79) ×9.09%=26.57%

【注：題干中75%的利用率表示的是設(shè)備的實(shí)際負(fù)荷，后者80%指的是設(shè)備在實(shí)際使用過(guò)程中能夠用上的功能占設(shè)計(jì)的總功能的比率，二者含義不同，不要混淆。】

3.計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的功能性貶值

=(5-3)×2×(1-25%)×{[1-(1+12%)^-5]/12%｝

=3×3.6048=10.81(萬(wàn)元)

因?yàn)?年后國(guó)家強(qiáng)制報(bào)廢，所以剩余年限應(yīng)該使用5年來(lái)計(jì)算。

4.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值

由于國(guó)家的政策規(guī)定要在未來(lái)5年內(nèi)報(bào)廢，所以：

2005年12月購(gòu)入部分的貶值率： 4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02%

2008年12月購(gòu)入部分的貶值率： 1×60%/(1×60%+5×75%)=13.79%

貶值率=(137.14/152.79) ×39.02%+(15.65/152.79) ×13.79%=36.44%

由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：36.44%-26.57%=9.87%

經(jīng)濟(jì)性貶值為：152.80×9.87%=15.08(萬(wàn)元)

5.計(jì)算評(píng)估值

=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

=152.80×(1-26.57%)—10.81—15.08=86.31(萬(wàn)元)

【答案解析】：

【答疑編號(hào)10221822】

2、

【正確答案】：1.由于A公司的商標(biāo)是知名商標(biāo)，所以A公司肯定會(huì)在商標(biāo)保護(hù)期滿(mǎn)時(shí)繼續(xù)申請(qǐng)保護(hù)，所以其商標(biāo)的保護(hù)期可以認(rèn)為是無(wú)限年限

2.第一年的超額收益

[(750-550)-(580-500)]×16 000×(1-25%)=120×16 000×0.75 =1 440 000(元)

第二年的超額收益

[(750-550)-(580-500)]×18 000×(1-25%)=1 620 000(元)

第三年及以后各年的年收益

[(750-550)-(580-500) ]×22 000×(1-25%)=1 980 000(元)

3.折現(xiàn)率

=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率=4%+8%=12%

4.評(píng)估值

1 440 000/(1+12%)+1 620 000/(1+12%)^2+1 980 000×(P/A，12%，13)×(P/F，12%，2)

=12 716 380.48(元)

【答案解析】：

【答疑編號(hào)10221823】

3、

【正確答案】：(1)計(jì)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的樓價(jià)=200×12×12 000×2×95%×(P/A,10%,40)=535 112 352(元)

(2)建筑費(fèi)=2 000×12 000×2=48 000 000(元)

專(zhuān)業(yè)費(fèi)=48 000 000×10%=4 800 000(元)

(3)銷(xiāo)售費(fèi)用=535 112 352×3%=16 053 370.569(元)

銷(xiāo)售稅費(fèi)=535 112 352×8%=42 808 988.16(元)

(4)利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi))×15%=0.15×地價(jià)+7 920 000

(5)利息=地價(jià)×[(1+6%)^2-1]+52 800 000×[(1+6%)^1-1]=0.1236×地價(jià)+3 168 000

(6)求地價(jià)

地價(jià)= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地價(jià)-3 168 000-0.15×地價(jià)-7 920 000

地價(jià)=323 776 690.7(元)

(7)單位地價(jià)=323 776 690.7/12 000=26 981.40(元)

樓面地價(jià)=26 981.39089/2=13 490.7(元)

【答案解析】：

【答疑編號(hào)10221824】

4、

【正確答案】：⑴計(jì)算企業(yè)整體評(píng)估值P

2013年以后給出的是凈現(xiàn)金流量指標(biāo)，所以計(jì)算整體評(píng)估價(jià)值時(shí)，需要使用凈現(xiàn)金流量。

P=P1(2008至2012年評(píng)估值)+P2(2013年以后的評(píng)估值)

①先計(jì)算P1

P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)^2+(110+10)/(1+10%)^3+(110+10)/(1+10%)^4+(120+10)/(1+10%)^5=434.66(萬(wàn)元)

②再計(jì)算P2:

從2013年起，W企業(yè)凈現(xiàn)金流量將保持在按2008年至2012年各年凈現(xiàn)金流量計(jì)算的年金水平上，所以，從2013年起，W企業(yè)每年凈現(xiàn)金流量A為：

A×(P/A，10%，5)=434.66(萬(wàn)元)

(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)^-5]/10%=3.7908

則A=434.66/3.7908=114.66(萬(wàn)元)

P2=114.66/10%×(P/F，10%，5)=114.66/10%×(1+10%)^-5=711.95(萬(wàn)元)

③P=P1(2008至2012年評(píng)估值)+P2(2013年以后的評(píng)估值)

=434.66+711.95=1146.61(萬(wàn)元)

【注意】建議大家考試的時(shí)候按照這個(gè)步驟做，如果套用教材公式10-2計(jì)算錯(cuò)誤，不會(huì)得分，這樣按照步驟做，至少能夠得到步驟分。事實(shí)上公式10-2也是按照這個(gè)過(guò)程計(jì)算的。

⑵計(jì)算現(xiàn)金和銀行存款的價(jià)值

外幣存款以外的價(jià)值=13000+200000-[(50000+5000)-23000]=181000(元)

美元存款的價(jià)值=20000×7.5=150000(元)

⑶評(píng)估在建工程的價(jià)值

在建工程的價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×建筑面積×工程形象進(jìn)度百分比×(1—折扣率)

=8000×500×1.2×[(350+120)/500)]×(1-5%)=4286400(元)

⑷評(píng)估工業(yè)廠房的價(jià)值

①生產(chǎn)車(chē)間的重置成本：2500×1000×(1+3×2%)=2650000(元)

②房屋年貶值額

土地出讓總年限是工業(yè)用地的最高出讓年限50年，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限是55年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命大于土地剩余使用年限，土地使用到期時(shí)候國(guó)家無(wú)償收回房屋，計(jì)算年貶值額視作殘值為0，所以：

年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限

=2650000/49

=54081.63(元)

③房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×3

=2650000-54081.63×3

=2487755.11(元)

⑸計(jì)算A專(zhuān)利技術(shù)的評(píng)估值，直接測(cè)算超額收益折現(xiàn)即可得到：

評(píng)估值=(300-200)×4500×(1-25%)/(1+10%)+(250-200)×5000×(1-25%)/(1+10%)^2+(210-200)×6000×(1-25%)/(1+10%)^3

=337500×0.9091+187500×0.8264+45000×0.7513

=495579.75(元)

⑹W企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值

各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值=150000+181000+220000+4286400+2487755.11+495579.75 =7820734.86(元)

商譽(yù)的價(jià)值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值P-各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值

=11466100-7820734.86

=3645365.14 (元)

=364.54(萬(wàn)元)

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