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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第一節　房地產評估概述

一、土地與土地使用權

（一）土地

土地資源是自然本身的產物，具有不可再生性。

（二）土地的特性

1.土地的自然特性

（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能隨土地產權的流動而改變其空間的位置。地產交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產權的轉移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

（2）土地質量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導致土地地租的產生。

（3）土地資源的不可再生性。土地是自然的產物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學合理，才能供人類永續利用。

（4）土地效用的永續性。只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續下去。

2.土地的經濟特性。

（1）土地經濟供給的稀缺性。所謂土地經濟供給的稀缺性，主要是指某一地區的某種用途的地供不應求，形成稀缺的經濟資源，形成供求矛盾。土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關。土地經濟供給的稀缺性客觀上要求人們集約用地。

（2）土地產權的可壟斷性。土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。

（3）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農田，也可以建住宅或建寫字樓，或者造商場。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。

（4）土地效益的級差性。由于土地質量的差異性而使不同區位土地的生產力不同，從而在經濟效益上具有級差性。

（三）土地使用權

在我國，城市土地的所有權屬于國家，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（1）居住用地 70 年；

（2）工業用地 50 年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年；

（4）商業、旅游、娛樂用地 40 年；

（5）綜合或者其他用地 50 年。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

土地使用權出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地時，土地使用權不得出租。

土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

二、地租與地價理論

三、房地產及其特性

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。

房地產一般具有如下特性：

1.位置固定性。由于房屋固著在土地上，因此房地產的相對位置是固定不變的。

2.供求區域性。由于土地位置的固定性，房地產還具有區域性的特點。一個城市房地產的供給過剩并不能解決另一個城市供給不足的問題。

3.長期使用性。由于土地可以永續利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達數十年甚至長達上百年，使用期間即使房屋變舊或受損，也可以通過不斷的翻修，以延長其使用期。

4.大量投資性。房地產生產和經營管理要經過一系列過程：取得土地使用權、土地開發和再開發、建筑設計和施工、房地產銷售等環節，都要投入大量的資金。

5.保值與增值性。一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。與此相反，在正常的市場條件下，從長期來看，土地的價值呈上升走勢。由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業的需求，導致價格上漲。同時，對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區位條件改善，導致土地增值。

6.投資風險性。房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業，同時房地產投資風險也比較在。主地產投資的風險主要來自三個方面：首先，房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。其二，房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產發展的各種因素發生變化，都會對房地產的投資產生影響。其三，自然災害、戰爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。

7.難以變現性。由于房地產位置固定性、用途不易改變等，房地產不像股票和外匯那樣，可以迅速變現，其變現性較差。

8.政策限制性。房地產市場受國家和地區政策影響較大。城市規劃、土地利用規劃、土地用途管理、住房政策、房地產信貸政策、房地產稅收政策等都會對房地產的價格產生直接或間接的影響。

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（責任編輯：中大編輯）