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三、綜合題（共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）題10分，（三）題12分，（四）題18分。有計算的。要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結果保留兩位小數）

（一）房地產開發商甲通過協議出讓方式獲得某地塊的土地使用權后，房地產開發商乙希望通過轉讓方式獲得該地塊的土地使用權，并策劃將地塊的用途改變為住宅用地以開發商品住宅。

問題：

（1）協議出讓國有土地使用權時，國家對出讓金的最低價有何規定？

（2）房地產開發商甲可以將該地塊磚讓給房地產開發商乙的條件是什么？

（3）房地產開發商乙獲得該地塊后改變土地用途時，須取得何部門的同意？經有關部門批準后，房地產開發商乙還須辦理什么手續？

（二）評估機構受委托對某磚混結構的多層民用建筑進行評估，首先對該建筑物進行損傷檢測。在進行現場勘察時發現，建筑物的長高比比較大，長邊一側射墻上出現倒"八"字裂縫。

問題：

（1）對砌體結構中材質（磚、石、砂漿等）的檢查，應重點檢查結構的哪些部位？

（2）檢測灰縫砂漿強度的常用方法有哪些？

（3）砌體強度的檢測內容及其常用方法分別是什么？

（4）根據外墻出現的倒"八"字裂縫，分析地基基礎沿建筑物長邊的沉降狀態。

（三）某工業廠房總建筑面積為lOOOm ，煎置單價為l200元/m ，耐用年限為40年，已使用了4年；該廠房建成2年后才補辦土地使用權手續，確定的土地使用權年限為50年。廠房結構、裝修及水暖電等配套設套各部分的殘值率均為5%

問題：（1）試計算該廠房的重置價值。

（2）計算該廠房的損耗時，應采用的年限是多少？為什么？

（3）試計算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。

（4）經現場勘察鑒定，裝修部分重置價值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設備的重置價值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計算該廠房的結構、裝修和配套設備部分的損耗額以及損耗總額。

（5）綜合問題（3）和問題（4）的計箕結果，分別取權重0.4和0.6，試確定該廠房的加權平均損耗率和成新率，并根據加權平均成新率確定該廠房的評估價值。

（四）某房地產開發商擬開發住宅項目，占地面積為8000平方米，規劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預計開發建設朔為2年，建成后開始現房銷售，兩年內銷售完畢。

該項目的土地獲得費用為每平方米7000元，建安工程費用為1500元／建筑平方米，開發中的其他費用為500元／建筑平方米。建設期第一年年初需投入土地費用的100%、建安工程費用的35%和其他費用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開發商自有資金9600萬元，開發所需資金的不足部分需貸款，連續兩年每年年初借人同等數目的資金用于開發，貸款年利率為l0%，按年以復利計息。

預計該項目建成后能以5000元／建筑平方米的均價售出，兩年銷售數量比率分別為60%和40%.經營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%.建設期貸款本利和在銷售期兩年內每年各償還50%

假設銷售期現金流量均發生在年末，銷售期產生的利息在當年末償還。

問題：（1）分別計算項目開發所需資金總額和貸款總額。

（2）分別計算建設期每年借款額、建設期和銷售期各年應計利息及銷售期各年應償還的 建設期貸款本利和。

（3）為了編寫自有資金現金流量表，需計算現金流量。試分別計算該項目建設期初（第1年年初）自有資金現金流出，以及建設期和銷售期各年年末的現金流入、現金流出和凈現金流量。

（4）開發商期望的目標收益率為l0%，利率為10%的折現系數如表l所示。試計算該項目的凈現值，并以此判斷該項目是否可行。

（5）假設該項目建成后，有少量尾房未能售出。該開發商欲對未售出尾房重新定價，已知該項目所在區域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價為5200元。開發商認為尾房的住宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評估機構對其尾房的各項功能進行了重要性對比和評分，標準分值為10分，尾房得分9.2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價。

答案及解析

三、綜合題 [共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）越l0分，（三》題12分。（四）題18分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結果保留兩位小數]

（一）

（1）規定：

①協議出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。（1分）

②協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的士地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和； （1分）

有基準地價的地區，不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%. （1分）

（2）轉讓條件：

①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并 （1分）

取得土地使用權證書； （1分）

②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 （1分）

（3） ①必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意； （2分）

②簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。 （1分）

（二）

（1） 應重點檢查：

①墻基；

②柱基；

③柱腳；

④經常處于潮濕、腐蝕條件的外露砌體。 （1分）

（以上4項中答對2項即可得l分）

（2） 檢測灰縫砂漿強度的常用方法有：

①推出法； （1分）

②點荷法； （1分）

③回彈法。 （1分）

（3） 砌體強度的檢測內容：

①抗壓強度測定。 （0.5分）

常用方法有：原位軸壓法和扁頂法。 （1分）

②抗剪強度測定。 （0.5分）

常用方法有：原位單剪法和原位單磚雙剪法 （1分）

（4）墻體出現倒"八"字裂縫，說明地基相對于中間，兩端沉降較大。 （1分）

（三）

（1） 重置價值=1000×1200=120（萬元） （0.5分）

（2） 40年。 （0.5分）

因為建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限結束。 （1分）

（3）平均年損耗額=120×（1－5%）／40=2.85（萬元／年） （1分）

損耗總額=2.85×4=11.4（萬元） （1分）

（4）結構部分損耗額（120-20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（萬元） （1分）

裝修部分損耗額=20×（1-5%）／8×4=9.5（萬元） （1分）

設備部分損耗額=30×（1-5%）／15×4=7.6（萬元） （1分）

損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75（萬元） （1分）

（5） ①損耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）

成新率=1-15.68%=84.32% （1分）

②工業廠房評估價值=120×84.32%=101.18（萬元） （2分）

（四）

（1） 項目開發所需資金總額=土地費用+建安費用+其他費用

=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）

=13603（萬元） （1分）

貸款總額=13600-9600=4000（萬元） （1分）

（2） 建設期每年借款額、建設期和銷售期各年應計利息及銷售期各年應償還的建設期貸款本利和：

每年借款額=4000／2=2000（萬元） （1分）

第1年應計利息=2000×10%=200（萬元） （0.5分）

第2年應計利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（萬元） （0.5分）

第3年：

年初借款累計=2000+2200+420=4620（萬元）

應計利息，=4620×10%=462（萬元） （0.5分）

應還利息=462（萬元）

應還建設期貸款本利和=4620／2=2310（萬元） （0.5分）

第4年：

年初借款累計=2310（萬元）

應計利息=2310×10%=231（萬元） （0.5分）

應還利息=23l（萬元）

應還建設期貸款本利和=2310（萬元） （0.5分）

（3） 第1年初自有資金流出，以及建設期和銷售期各年年末現金流入、現金流出和凈現金流量：

①第l年初自有資金流出：

自有資金流出

=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000

=7400（萬元） （1分）

②現金流人

第1、2年年末現金流入為零。

第3年：40 000×5000×60%=12 000（萬元） （0.5分）

第4年：40 000×5000×40%=8000（萬元） （0.5分）

③現金流出

第1年年末（第2年初）：

自有資金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200

（萬元）[或9600-7400=2200（萬元）] （1分）

第2年末：自有資金流出為零。

第3年末：

借款還本=2310（萬元）

借款付息為462萬元

經營成本=銷售收入×2%

（責任編輯：中大編輯）