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2.折現率(r)

(1)從本質上講(KP46)

折現率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

(2)從構成上看(KP46)

折現率=無風險報酬率+風險報酬率

(3)資本化率與折現率的關系(KP47)

在本質上是沒有區別的

但是二者適用場合不同

習慣上人們稱折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率(i)，用于有限期預期收益折現，資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率(i)。

二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同時期所面臨的風險是否相同。

當題目中分別告訴了資本化率與折現率，則要區別使用，否則視作二者相等。

(4)折現率的計算

方法一：折現率=無風險報酬率+風險報酬率(KP369以及165安全利率加風險調整值法)

Ⅰ.無風險報酬率即最低報酬率：

通常可以銀行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示

Ⅱ.風險報酬率的確定

風險累加法---由此方法最后計算出來折現率的方法稱為累加法(KP367、369)

風險報酬率=經營風險報酬率+財務風險報酬率+行業風險報酬率+其他風險報酬率

β系數法---

由此方法最后計算出來折現率的方法稱為資本資產定價模型(KP368、369)

此方法計算出來的折現率屬于權益資金的折現率

行業風險報酬率(KP369)

Rr=(Rm-Rf)×β 　(10-7)

式中：Rr--被評估企業所在行業的風險報酬率

Rm--市場期望報酬率

Rf--企業所在行業的β系數

這里Rm-Rf代表社會平均風險報酬率

企業的風險報酬率

如果所求β系數是被評估企業所在行業的β系數，而不是被評估企業的β系數，則需要再考慮企業的規模、經營狀況及財務狀況，確定企業在其所在行業中的地位系數，即企業特定風險調整系數(α)，即企業在行業中的風險調整系數，然后與企業所在行業的風險報酬率相乘，得到該企業的風險報酬率Rq。如下式表示：

Rq=(Rm-Rf)×β×α 　(10-8)

如果所求β系數是被評估企業相對于社會平均風險的β系數(=企業所在行業的β系數×企業特定風險調整系數(α))，直接利用β系數就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業特定風險調整系數α因素了

Rq=(Rm-Rf)×β，

式中Rq---企業的風險報酬率

β-企業相對于社會平均風險的β系數

方法二：加權平均資本成本模型(KP370)

若計算全部資本的折現率

折現率=Σ(各種籌資渠道資金占總資本的比重×該種資本的資本成本率)其中：所有者權益的資金成本率可以使用資本資產定價模型求得

負債的資金成本率= 債務稅前資金成本*(1-所得稅稅率)

若計算投資資本(即權益資金和長期負債)的折現率

方法三：凈收益與售價比率法(KP164、135)

實質上,凈收益與售價的比率,就是投資報酬率，售價代表資產的價值。

方法四：各種投資收益率排序插入法(KP165)

(5)房地產評估中折現率的種類、計算及其關系(KP165-166)

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系。

(L+B)×r= L×r1+B×r2

很容易得到：

式中：r--綜合資本化率;

r1--土地資本化率;

r2--建筑物資本化率;

L--土地價值;

B--建筑物價值

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產的收益率，期望投資收益率，符合折現率實質的實質。

特別注意：以上折現率的計算方法在計算企業價值和房地產評估以外，根據已知條件直接計算使用，不需要區分屬于權益資金折現率、全部資金折現率和投資資本折現率。

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（責任編輯：中大編輯）