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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估》第九章 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與功能評(píng)價(jià)的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第一節(jié)　建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究階段中的一個(gè)重要內(nèi)容，是當(dāng)項(xiàng)目未開始，通過財(cái)務(wù)報(bào)表等，計(jì)算一些指標(biāo)，進(jìn)行分析，該項(xiàng)目是否能盈利、借款到期是否能償還，最終確定該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度是否可行。

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述

（一）財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用識(shí)別和計(jì)算（熟悉）

1.財(cái)務(wù)效益

財(cái)務(wù)效益項(xiàng)目主要為營業(yè)收入。

營業(yè)收入包括銷售產(chǎn)品或提供服務(wù)所獲得的收入，其估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價(jià)格。

2.財(cái)務(wù)支出

（1）建設(shè)投資

建設(shè)投資由工程費(fèi)用（建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)（基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）組成。

注意：建設(shè)投資不包括建設(shè)期貸款利息（與第七章對(duì)應(yīng)的四塊構(gòu)成）。

（2）流動(dòng)資金

流動(dòng)資金指營運(yùn)期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運(yùn)資金，不包括營運(yùn)中需要的臨時(shí)性營運(yùn)資金。

流動(dòng)資金的估算宜采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。

流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債

（3）經(jīng)營成本

經(jīng)營成本＝總成本―折舊費(fèi)―攤銷費(fèi)―利息支出（用現(xiàn)金支付的成本）

總成本＝外購原材料、燃料及動(dòng)力＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋折舊費(fèi)＋攤銷費(fèi)＋利息支出＋其他費(fèi)用

（4）稅金

關(guān)稅、增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。

（5）維持運(yùn)營投資

投入一定固定資產(chǎn)才能維持正常運(yùn)營。

在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。

（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（掌握）

1.按資金時(shí)間價(jià)值分

2.按指標(biāo)評(píng)價(jià)的對(duì)象分

二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（熟悉）

掌握要求：表用于計(jì)算哪些指標(biāo)？表中的主要內(nèi)容。現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、借款還本付息表相對(duì)重要些。

（一）現(xiàn)金流量表

流出項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO，為負(fù)現(xiàn)金流量；

流入項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流入，記為CI，為正現(xiàn)金流量。

同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和（CI-CO）稱為凈現(xiàn)金流量，記為NCF。

現(xiàn)金流量表是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流量系統(tǒng)的表格式反映，用以計(jì)算各項(xiàng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。

按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。

1.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力（融資前）。

現(xiàn)金流入：營業(yè)收入、補(bǔ)貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金四項(xiàng)之和。（后兩項(xiàng)在最后一年收回）

現(xiàn)金流出：建設(shè)項(xiàng)目投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加。

注意：①調(diào)整所得稅以息稅前利潤為計(jì)算基數(shù)；

②投資已按一次性支出作為現(xiàn)金流出了，不能再以折舊、攤銷等方式計(jì)現(xiàn)金流出；

③以全部投資為計(jì)算基礎(chǔ)，不計(jì)利息。

2.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力（融資后）。

流入：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；

流出：借款本金償還、利息支付、建設(shè)項(xiàng)目投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加。后4項(xiàng)與項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表相同。

注意：

①所得稅以應(yīng)納稅額為計(jì)算基數(shù)；

②償還本金有兩部分：借款還本付息中的本年還本額；流動(dòng)資金借款本金償還；

③利息包括：流動(dòng)資金借款利息、長期借款利息。

（二）利潤與利潤分配表

利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費(fèi)用＋補(bǔ)貼收入

1.用于計(jì)算的指標(biāo)

總投資收益率、資本金凈利潤率。

2.企業(yè)虧損的彌補(bǔ)

企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補(bǔ)，下一年度利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤等彌補(bǔ)。

3.可供分配利潤的分配

當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤，加上期初未分配利潤（或減去期初未彌補(bǔ)虧損）為可供分配的利潤。

（1）提取法定盈余公積金

以當(dāng)年凈利潤為基數(shù)提取法定盈余公積金；

外商投資項(xiàng)目按有關(guān)法律提取的是儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)和福利基金。

法定盈余公積金按照凈利潤的10%提取，法定盈余公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資金50%以上的，可以不再提取。

（2）應(yīng)付優(yōu)先股股利（如有優(yōu)先股的話）

是指按照利潤分配方案分配給優(yōu)先股股東的現(xiàn)金股利。

（3）提取任意盈余公積金

經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議，可以從凈利潤中提取任意盈余公積金。

（4）應(yīng)付普通股股利

是指企業(yè)按照利潤分配方案分配給普通股股東的現(xiàn)金股利。企業(yè)分配給投資者的利潤，也在此核算。

在還款資金短缺時(shí)，當(dāng)期可供投資者分配的利潤先用于償還借款，剩余部分按投資方各自股權(quán)比例分配。

（5）未分配利潤

經(jīng)過上述分配后的剩余部分為未分配利潤，可用于償還固定資產(chǎn)投資借款及彌補(bǔ)以前年度虧損。

（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

在財(cái)務(wù)分析輔助表和利潤分配表的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，通過項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，分析項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的可持續(xù)性。（資金平衡分析）

各年累積盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。

（四）資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系，以考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率等，進(jìn)行償債能力分析。

（五）借款還本付息計(jì)劃表

借款還本付息計(jì)劃表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付情況。

1.用于計(jì)算的指標(biāo)

償債備付率、利息備付率指標(biāo)。

2.還款資金來源

折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、未分配利潤。（不考慮流動(dòng)資金的償還）

3.常見的還本付息方式

（1）最大額償還方式

在項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營后，將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸，以最大限度減少企業(yè)債務(wù)，使償還期縮至最短的方式。

（2）等額還本利息照付方式

將貸款本金分若干年等額償還并在年末計(jì)息的方式。

三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)（掌握）

1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（1）定義

將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。

凈現(xiàn)值等于0，說明不賠不賺，收益與投資相抵；小于0，賠了；大于0，賺了。

（2）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

FNPV≥0，項(xiàng)目可行。

（3）折現(xiàn)率與凈現(xiàn)值的關(guān)系

呈倒數(shù)關(guān)系。折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值越小；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值越大。

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（1）定義

項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

經(jīng)濟(jì)含義是凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率。不賠不賺時(shí)的、收益與投資相抵時(shí)的折現(xiàn)率。

（2）計(jì)算

（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

FIRR≥ic（基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率）。

3.投資回收期

（1）定義

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)變?yōu)榱愕臅r(shí)點(diǎn)。

收益抵償投資所需的時(shí)間。

（2）計(jì)算

（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

Pt≤Pc（基準(zhǔn)回收期）

4.總投資收益率

正常年份的年利潤總額與投資總額的比率。通過利潤與利潤分配表求得，屬于靜態(tài)指標(biāo)。

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目總投資收益率≥同行業(yè)總投資收益率，可行。

5.資本金凈利潤率

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目資本金凈利潤率≥同行業(yè)資本金凈利潤率。財(cái)務(wù)可行。越大越好

（二）項(xiàng)目清償能力指標(biāo)（掌握）

1.利息備付率（ICR）

利息備付率系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目償付債務(wù)利息的保障程度。

2.償債備付率（DSCR）

償債備付率系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值。

它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。

3.資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）

資產(chǎn)負(fù)債率系指各期末負(fù)債總額（TL）同資產(chǎn)總額（TA）的比率。

適度的資產(chǎn)負(fù)債率，表明企業(yè)經(jīng)營安全、穩(wěn)健，具有較強(qiáng)的籌資能力，也表明企業(yè)和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)較小。

4.借款償還期（Pd）

借款償還期是指根據(jù)國家財(cái)政規(guī)定及投資項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件，以項(xiàng)目作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。

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