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⑵ 功能性貶值的計算方法

①超額投資成本引起的功能性貶值

超額投資成本=復原重置成本-更新重置成本

②超額營運成本引起的功能性貶值

說明：超額營運成本是由于新技術的發展，使得新設備在運營費用上低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折線值。

計算公式：

被評估資產功能性貶值=Σ(被評估資產年凈超額運營成本×折現系數)

被評估資產年凈超額運營成本=超支的各種成本之和×(1-所得稅稅率)

⒋ 經濟性貶值及其估算

⑴ 經濟性貶值的定義

由于資產以外的外部環境因素變化，引起資產價值降低而形成的貶值。

⑵引起經濟性貶值因素及經濟性貶值的計算

①生產能力相對過剩引起的經濟性貶值(65頁、教材127也的市場競爭加劇)

資產的經濟性貶值率=1-(生產線現在的實際生產量÷設計生產能力)^X

資產的經濟性貶值額=重置成本×資產的經濟性貶值率

②生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶值。

計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。

③縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值(KP126例4-11)

首先：如果沒有經濟性貶值因素(如國家的環保政策)，按照年限法計算實體性貶值率。

其次：如果有經濟性貶值因素(如國家的環保政策)，計算綜合貶值率。

第三步：經濟性貶值率為：上面兩步數額之差

最后：重置成本×經濟性貶值率=經濟性貶值額

㈣成本法在房地產評估中的運用

1.適用范圍：

無收益(從而無法使用收益法)且交易案例少(從而無法使用市場法)

因土地價值和成本關聯度小，故成本法在土地評估中運用受到一定限制。

2.計算公式

土地評估價值=

土地增值收益+土地取得費+土地開發費+稅費+利息+開發商的利潤

⑴土地增值收益 (教材183頁)：

新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價款，土地增值收益應該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。

⑵土地取得費(實際上就是拆遷補償費)：

途徑一：征用集體土地的費用

征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付費用，這些費用包括：

①土地補償費：

按該耕地被征用前3年平均年產值的6倍～10倍計算;

②安置補助費：

Ⅰ、每一個需要安置的農業人口，為該耕地被占用前3年的平均產值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產值的15倍。

Ⅱ、需要安置的農業人口數量，按照被征用的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量。

【注意】按照規定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農民原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。

③附著物和青苗補償費

④征用城市郊區的菜地，按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金

途徑二：購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規定。

⑶土地開發費：

對土地進行實質建設開發的支出，主要包括：基礎設施配套費、公共事業建設配套費、小區開發配套費。

⑷稅費：一般按照已知條件容易計算

⑸利息

和土地評估的假設開發法中的利息計算方法一致，參見假設開發法。

⑹利潤：是給開發商的回報。

利潤通常以土地取得費和土地開發費為基數，也可以是開發后土地的地價并通過合理的利潤率計算。

利潤=(土地取得費+土地開發費)×合理的利潤率

或者=開發后土地的地價×合理的利潤率

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（責任編輯：中大編輯）

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