三 土地權利的特征

土地權利的特征，集中體現了物權的特征，特別是不動產物權的特征。

1、土地權利是對土地的支配權。從土地權利的作用來看，土地權利是對土地的支配權，進一步說，土地權利的作用就是保障土地權利人能夠對土地直接實施各種支配性行為，只憑借權利人自已的意思，而不需義務人的積極行為相配合，就能夠實現作為權利內容的利益。土地權利是物權的一種，它不同于債權等請求型財產權，后者必須通過義務人積極地為財產上的給付行為，才能實現利益。

2、土地權利是排他性財產權。從土地權利的效力來看，土地權利是排他性財產權。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利。就土地所有權來說，任何一塊土地上都只能有一個所有權，不能有兩個所有權，即如果一個人對其塊土地享有所有權，就排除其他任何人同時對這塊土地享有另外一個所有權。就土地的物權(包括用益物權和擔保物權)來說，某一土地上不能同時有兩個或兩個以上互不相容的他物權。如一個人對其塊土地擁有使用權，則排除其他任何人對同一塊土地擁有同一內容的使用權。這里需要指出的是，幾個人對一塊土地擁有的共有土地使用權，雖然表面上看起來是幾個人都享有使用權，但它本質上仍然只是一個土地使用權，而不是多個土地使用權;再有，內容互不相同的幾個土地權利可以在一塊土地上同時存在。如某塊土地為國家所有，其上附有國有土地所有權，同時，它也可以由其他人使用，享有國有土地使用權，該國有土地使用權還可以再抵押，從而其上再附設抵押權等。這幾種土地權利都是內容互不相同的，與土地權利的排他性并不矛盾。二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權利人在行使土地權利的過程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發生妨礙的因素。債權則與此不同，債權是請求權，客體是行為，權利的作用只是請求債務人為一定的行為或不為一定的行為，幾個債權人可以同時請求同一個債務人為同一種行為而互不影響，所以債權不具有排他性。

3、土地權利是對世權。從土地權利的效力來看，土地權利是對世權。所謂對世權，也稱絕對權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務人的權利。它有兩個特點:一是權利義務人不是特定的人，而是不特定的一般人;二是義務人所要履行的義務是對該權利的容忍、尊重和不侵擾，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權利對任何人都有約束力，權利人之外的一切人都是義務人，都不得干擾權利人依法行使土地權利。債權則不同，債權不是對此權，而是對人權，債權的義務人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權關系的某個或某些人有約束力，債權關系之外的其他人則不受債權的約束。同時，債權是相對權。債權的實現一般以特定義務人完成特定的積極行為為要件，債務人如果不按債的規定完成特定的積極行為，債權就無法實現。它是有限制條件的相對權利。

4、土地權利必須由法規定。土地權利必須由法規定，這來源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權 (包括土地權利)的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規定，而不容許當事人自行創設。“物權法定”是物權立法的基本原則，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規定，包括對權利的歸屬、內容、變動等做出規定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發生當事人任意創設新的物權種類或濫用權利、損害第三人利益、危害社會經濟秩序的現象。此外，土地是人類生產、生活所必需的物質基礎，土地的利用具有很強的社會性，一般來說價值又十分重大，因此，法律對有關土地權利的內容作出規定，是十分必要的。

5、土地權利的變動一般采取登記的公示方式。按照民法物權法的有關理論，物權的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動的意思和內容向社會公眾顯示。對動產來講，動產物權的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個水杯，買方將價款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動產物權的法定公式方式。土地屬不動產，對于土地這樣的不動產則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經濟的發展影響重大，為了保障土地正常的財產歸屬和流轉關系，一般采用登記的方式作為土地等不動產的法定公示方式，即土地權利的變動必須經國家主管機關辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓，轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關辦理變更登記。只有經辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。

編輯推薦：

2014年土地登記代理人理論與方法精選資料

土地登記代理人:土地權利理論與方法知識秘籍

更多>>土地登記代理人考試輔導資料

更多關注：土地登記代理人考試報名 土地登記代理人考試時間 土地代理人考試成績查詢

（責任編輯：hbz）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁