四、我國土地權利體系設置的原則

(一)物權法定原則

土地權利屬不動產物權范疇。土地權利的特征決定了土地權利的種類、效力、變動要件、保護方法等一般都只能由法律規(guī)定，不允許當事人自行約定。只有這樣才能較好地確認和鞏固社會經濟關系，維護正常的社會秩序，同時還有利于土地權利的公示，確保交易的安全與迅捷。

土地權利的設置堅持物權法定的原則，包括以下內容：第一，土地權利必須由法律設定，而不能由當事人任意創(chuàng)設。如我國的土地所有權、使用權、抵押權等都是由法律規(guī)定的。而不動產質權是我國法律不認可的，對此，當事人不得自行創(chuàng)設。第二，土地權利的效力必須由法律規(guī)定。如果土地權利的效力可以任由當事人自行設定，則必然會造成土地權利行使的混亂。如我國抵押權的效力，抵押權要優(yōu)于一般債權，抵押權人相互之間按照設定抵押是否辦理登記或按照登記時間的先后享有優(yōu)先權，這都是由法律規(guī)定的。第三，土地權利公示的方法必須由法律規(guī)定。土地屬不動產，其權利轉移的公示方式一般是登記。這必須在法律上做出規(guī)定。

與此同時，物權法定主義并不是封閉性的立法，我們對物權法定原則的理解也不要過于僵化和絕對化。“惟時變境遷，社會經濟之需要，因時地而不同，物權法定主義之內涵，亦齋隨著社會經濟之演變與需求，注入新生命?！?《民法物權論》，上冊，謝在全，中國政法大學出版社，1999年1月第1版，第48頁)。在現實的經濟生話中，對新出現的具備物權性質的財產關系，法律一般都及時確認，規(guī)定新的物權種類，發(fā)展物權體系，以適應和促進經濟發(fā)展。

關于對于物權法定原則的理解不要僵化和絕對化，這在我國當前的土地權利制度建設中尤其要注意。我國目前有關土地權利的立法還很不完善，至今還沒有一部完整的物權法，也沒有一部完整的土地法，很多土地權利的產生，其初始階段并不是以法律形式規(guī)定下來的，而是以行政法規(guī)或最高人民法院的司法解釋等形式確定下來的。如國務院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》就是以行政法規(guī)形式確認有關物權的內容的。當前，我國“依法治國”方略正在深入實施，社會主義法制建設正在逐步完善，我們也必須盡快摒棄過去不完善的做法，堅決走上堅持物權法定原則的正軌道，合理設置我國的土地權利體系，加快推進我國土地權利制度的建設。

(二)一物一權原則

是指在一物之上不得設立兩個或兩個以上的相互矛盾的物權，尤其不能設立兩個所有權。

一物一權原則包含以下內容：一是一物之上只能有一個所有權。二是物權的客體只能是獨立有體物;三是一物之上可以設立若干個可以相容的物權。如在某塊土地上可以附設所有權，此外還可附設使用權、抵押權等，這幾種權利并不矛盾，因此可以同時并存于這塊土地上。再如，同一塊土地上也可附設若干個抵押權，只要其清償順位清楚即可。

土地權利的設置堅持一物一權的原則，首先是因為土地權利作為不動產物權，是對土地的直接支配權，為了保障土地權利對土地的直接支配在事實上得以圓滿實現，要求其支配客體的范圍應當是確定或是易于確定的。堅持一物一權原則有助于使土地權利支配的客體范圍明確化。其次之所以堅持一物一權原則，還因為社會觀念普遍認為在物的一部分之上成立一個物權，或在數個物之上成立一個物權，既沒有必要，也沒有什么實質性的好處。此外，堅持一物一權原則還能間接地使土地權利易于公示，有利于確保交易的安全，維護交易的秩序。

深入理解一物一權的原則，還有必要正確把握“一物”的涵義。所謂“一物”，是指物的單獨、個別的存在，它必須是獨立的一個物，物的一部分不能獨立成為物權的客體。事實上，區(qū)分和判斷“一物”，有時候并不是太容易，需要從人們的生活利益方面觀察，以是否能夠獨立滿足人們的生活需要為判斷標準，而不能僅僅從形式上觀察。如房屋必須至少是一間，筷子必須是一雙而不能是一只。同時，我們也必須看到，判斷“一物”的標準也是隨著經濟、社會的發(fā)展而不斷改變的。如隨著土地利用逐漸趨于立體化，高架橋、地下鐵路、地下商場等的大量出現，使得一塊土地上下一定的空間范圍也成為“一物”。可見，“一物”的涵義也是逐步發(fā)展變化的，對“一物”的理解，也不能過于僵化、教條。這有助于我們正確把握一物一權原則。

(三)土地權利變動公示、公信原則

公示原則是在土地權利變動時，將變動的事實通過一定的方式公示于眾，使第三人知道該土地權利變動的情況。土地變動公示來源于物權的排他性和優(yōu)先力，第三人通過公示知道土地的變動情況及權利狀態(tài)，從而決定是否從事某種法律行為。公示原則和公信原則相互補充，共同保障交易安全。公示原則的作用在于，通過將有關情況公示于眾，使第三人在進行交易時，了解該物權的變動，判斷權利的真實與否，避免產生不必要的利益損害。物權公信的作用在于，即使公示的內容與物權的實際狀態(tài)不相同，只要交易活動是按照提供的公示的信息進行的，則法律就按公示所確定的內容來保護第三者。

在我國建立土地權利變動的公示和公信原則十分重要。首先從公示公信原則產生的社會條件上看，它是基于保障交易安全，保護權利人合法權利的客觀需要而在近代民法中形成的。自然經濟時期，生產者與消費者相統(tǒng)一，社會產品處于凝滯狀態(tài)，法律的作用體現為保護所有權的絕對性;隨著社會的進步，交易現象成為經濟發(fā)展的必然，保障交易的安全和穩(wěn)定為交易者所渴望，公示公信原則便有了其滋生的土壤。從另一個角度講，社會發(fā)展的這樣的過程，也就是從物的所有為中心向物的利用為中心的轉變過程?，F代社會本位關注的正是社會資源的優(yōu)化配置和利用。在我國土地所有權的兩種形式禁止轉讓，在此情況下，只能通過土地使用權的流動來實現土地資源的優(yōu)化配置。公示制度是實現這一目標的法律保障。其次，我國目前的土地登記制度并不能賦予某些權利以物權效力。1989年11月18日我國公布了《土地登記規(guī)則》，1995年3月31日發(fā)布了《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，盡管在這兩個法規(guī)中確立了登記機關很大的權限(源于我國采取實質審查主義)，但登記機關的審查登記制度并不能賦予某些權利以物權的效力，一些法律未規(guī)定的權利仍處在現實需求中，而沒有變成法律上的權利。現行法已基本確定了不動產物權公示的方法主要是登記，但是對于登記的機關、登記的效力、登記的程序等一系列問題都應加以明確。物權公示制度的完善尚需很長的路要走。

(四)從實際出發(fā)的原則

土地權利的設置是土地權利制度建設和土地制度建設的核心內容，同時在國家經濟制度建設中也占有舉足輕重的地位。設計安排土地權利體系時，除了要遵循民法物權法的一般原則外，還必須充分尊重歷史，面對現實，從實際出發(fā)，從國情出發(fā)，來構建土地權利體系。當代國際，隨著國際交易越來越密切，各國反映流通規(guī)則的合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，彼此都互有不少借鑒甚至直接的移植，而以土地權利為核心的物權法卻自羅馬法直至現在，各國都是自成一套，都是從本國的實際出發(fā)來構建土地權利體系，都把國情因素作為一項十分重要的因素放到足夠重要的位置來考慮。這充分說明了從實際出發(fā)的原則在土地權利設置中的重要地位。對此，我們一定要正確把握和認真貫徹。

當前，構建我國的土地權利體系，堅持從實際出發(fā)的原則，要重點把握好兩點：一是社會主義市場經濟體制已在我國初步確立，并將在今后進一步健全和完善，土地權利的設置要同我國社會主義市場經濟發(fā)展的要求相適應，積極促進社會主義市場經濟的發(fā)展。二是要尊重我國土地權利變遷發(fā)展的歷史和現實，要與憲法精神和社會己普遍接受的法律原則相一致。所構建的土地權利體系要同我國歷史的和現實的土地權利體系銜接好，切不可完全拋開現實。另立爐灶。以免引起社會經濟生活的震蕩。例如。根據憲法第九條、第十條、1988年憲法修正案第二條的規(guī)定，我國土地實行社會主義公有制，只存在國家所有和集體所有兩種所有權，而且只許可農村集體土地所有權依征用的方式向國家土地所有權轉換。這樣在設置我國的土地權利，規(guī)定所有權的內容時，就不能像其他國家那樣規(guī)定土地可由私人所有，或所有權可進入市場，因為這在我國是嚴格禁止的，允許進入市場的只能是從土地所有權上分離出來的土地使用權。

(五)土地用途特定原則

《土地管理法》第4條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國有土地使用權可以按照特定的用途以劃撥、出讓、租賃、投資作價入股等方式取得，也可以由單位或者個人承包經營。集體土地由單位或者個人以承包合同方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產，也可以用于居民宅基地或以投資入股、租賃等方式確認土地使用權。土地用途管制土地使用權不同用途之間的改變，應依法辦理批準和登記手續(xù)。

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（責任編輯：hbz）

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