為了幫助考生系統的復習2012年土地登記代理人考試課程，全面的了解土地登記代理人考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年土地登記代理人考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

土地登記代理人考試土地權利與方法  土地權利概述（9）

(二)土地利用權體系

利用權并不是一個規范的法律概念，它不過是所有權以外的土地權利的總稱。我國目前的土地利用權的種類主要有：土地使用權和土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利。

土地使用權是我國整個土地利用權體系的核心。目前，無論是國有土地還是集體土地多是通過使用權的轉移來達到利用土地的目的，法律對使用權的規定，相比之下，也最為詳細。土地使用權早在計劃經濟時期就已經產生，但當時其僅僅是所有權的一項權能，而不是獨立的物權。土地使用權獨立出來肇始于90年國務院第55號令，即《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》根據該條例的規定，土地使用權已經登記，就具有對抗一般人的法律效力，并且可以轉讓、出租和抵押。至此，土地使用權已經具有物權的性質。

目前我國土地使用權法律體系由兩個方面構成，即國有土地使用權體系和集體土地使用權體系。國有土地使用權因取得的方式不同分成：出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權、租賃土地使用權;另外，還有兩類特殊主體享有的土地使用權，即外商投資企業場地使用權和城市私房用地使用權。集體土地使用權分為：農地使用權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權。

土地租賃權實際是指土地使用權租賃。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定了土地使用權出租的概念，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃權的客體是土地使用權，依據土地使用權而產生的一項權利。按照該條例租賃土地使用權應具有出讓國有土地使用權的條件(雖然一些劃撥國有土地使用權也可以出租)，按照該條例第30條的規定，出租人必須履行土地使用權出讓合同。即意味著出租土地使用權是出讓國有土地使用權權利客體的延續，雖然權利內容不同，但權利的行使范圍及限制具有約束力和覆蓋性，出租除應受對于出讓使用權的限制以外，還受其自身的性質的限制。例如承租人轉租土地使用權的，應經土地使用權人的同意。出租土地使用權也具備轉讓土地使用權的基本條件，按照條例第28條的規定，未按照土地使用權出讓合同規定的期限后條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。該條件正是轉讓土地使用權的基本條件。那么，租賃土地使用權的性質是什么?我國有關土地的法律規范對土地使用權租賃的態度，時至今日仍不明朗，民事法律原則上將其列為債法的規定之中。今后在相關的土地立法上，應在承繼“買賣不破租賃”制度的基礎上，提升其物權屬性。原因是物權化的土地租賃權有利于提高處于弱者地位的承租人的法律地位，運用物權排除妨害的方法更充分地保護其合法權益。

土地抵押權指的是土地使用權抵押。這里的土地使用權抵押是指土地使用權人以土地使用權作為履行債務的擔保，當使用權人到期不履行債務或宣告破產時，抵押權人有權處分土地使用權，從中優先受償。我國土地所有權屬于國家，土地本身不能成為抵押權的標的。通過處分抵押權取得的土地使用權，要受土地所有權的限制，表現為土地使用權合同規定的條件和期限。但設立土地使用權抵押，有利于土地開發。土地使用權抵押的目的是通過第它獲得貸款，并利用貸款開發土地。土地使用權抵押制度可以使金融業滲透到房地產業之中，保障了房地產業的發展過程中的資金需求，同時業促進了金融業的發展。

關于我國土地使用權的抵押的法律規定，分散在《土地管理法》、《擔保法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。

另外一些土地權利，在目前的土地法律中尚沒有規定。比如，土地典權、地上權、地役權等。值得一提的是在民法通則中，規定了相鄰權制度，作為處理相鄰不動產關系的法律依據。但是，相鄰權只發生在相鄰土地使用權人之間，由于行使相鄰權有嚴格的條件限制，相鄰權已經不能勝任復雜的土地使用關系。例如對非相鄰的土地的通行、取水、排水等使用收益，不屬于相鄰權調整范圍，目前還沒有獲得保護的法律依據。只有設立地役權，才能解決此類問題。從我國現行法的制度設計上看，屬于現代地役權內容的某些權利，一些單行法分別作了規定，例如采礦權、取水權、捕撈權、狩獵權、伐木權等。但是地役權的范圍廣泛，而規則相對一致。采用目前這種零散規定的做法，一是有遺漏，二是不統一，三是不便掌握。因此對地役權進行統一立法應當是未來的發展方向。

相關文章：

2012年土地登記代理人考試土地權利與方法土地權利概述匯總

2012年土地登記代理人考試土地權利與方法第五章匯總

2012年土地登記代理人考試土地權利理論與方法知識匯總

更多關注:  土地登記代理人報考條件  考試培訓   考試用書

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁