五、土地權利制度的穩定和完善直接關系到金融市場的健康發展

隨著市場經濟的發展，不動產抵押已成為融資的主要手段之一，特別是房地產市場，土地抵押已成為房地產開發投資和居民置業的主要資金來源，而土地權利制度改革對盤活土地資產、促進金融市場發展發揮了重要的作用。據有關資料，很多西方發達國家不動產貸款約占銀行貸款總額的15—20%，我國香港為30%，我國目前房地產企業的銀行抵押貸款和買者的按揭貸款估計近80—90%。不動產抵押貸款比例的增加，在促進房地產業快速發展的同時，也加大了金融市場的風險。一方面，由于我國土地權利制度不完善和土地抵押不規范，金融機構不良資產的很大一部分都是土地產權抵押貸款;當前全國各類園區在土地開發、建設中，土地產權抵押也占用了銀行大量的資金;近些年不斷出現的金融詐騙，許多都與土地產權抵押有關，如重復抵押騙取銀行資金，金融部門不能處置已抵押的土地使用權，形成很多呆賬、壞賬，金融市場發展面臨的潛在風險不斷增加。另一方面，銀行對房地產項目貸款的增長速度大大超過國內生產總值的增長速度，從1998起的5年內，我國的商業銀行向房地產開發商貸款的總額為2300億美元，并以每年25.3%的驚人速度增長，也增加了金融市場面臨的風險。這些問題引起了黨中央和國務院的高度重視。

國外金融市場的發展證明，土地權利制度直接關系到金融市場的健康發展。近40年來，日本曾經發生了三次地價高漲和隨后的經濟蕭條。在20世紀80年代的10年間，日本總地價上漲6倍，地價達2400兆日元，相當于美國地價總值的4倍。1991年“地產泡沫”破滅后，日本地價損失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。在“地產泡沫”出現的過程中，銀行起了推波助瀾的作用。銀行降低貸款條件，鼓勵了土地投機行為。日本銀行業向房地產業投資的152兆日元，有79兆日元成為不良債權，出現了大量銀行呆賬、壞帳，銀行運行不暢。在這一過程中，表現積極的日本各“住專”的不良債權率達70%—85%。所有這一切對不動產市場的發展，乃至整個社會經濟的發展均產生了巨大的負面影響。泰國房地產的過度發展也產生了大量的銀行呆賬、壞帳，成為東南亞金融危機的直接和基礎性誘因。今年3—5月，我國香港地區樓市價格下跌幅度達8%，銀行體系的負資產住宅抵押貸款數目大幅上升，涉及資金1350億港元。從1997——2000年，香港樓價下跌影響所及，私人住宅的資產估計從3.7萬億港元下跌至1.8萬億港元，跌幅達53%，其中約有一半的當地貸款屬于個人住房按揭貸款及建造、物業發展與投資的貸款。房地產價格及其租金的變動不僅增加了金融機構和投資者的風險，而且嚴重影響了消費需求和香港經濟的競爭力。

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（責任編輯：hbz）

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