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土地登記代理人考試土地權利與方法  土地權利概述（6）

三 土地權利的特征

土地權利的特征，集中體現了物權的特征，特別是不動產物權的特征。

4、土地權利必須由法規定。土地權利必須由法規定，這來源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權 (包括土地權利)的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規定，而不容許當事人自行創設。“物權法定”是物權立法的基本原則，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規定，包括對權利的歸屬、內容、變動等做出規定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發生當事人任意創設新的物權種類或濫用權利、損害第三人利益、危害社會經濟秩序的現象。此外，土地是人類生產、生活所必需的物質基礎，土地的利用具有很強的社會性，一般來說價值又十分重大，因此，法律對有關土地權利的內容作出規定，是十分必要的。

5、土地權利的變動一般采取登記的公示方式。按照民法物權法的有關理論，物權的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動的意思和內容向社會公眾顯示。對動產來講，動產物權的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個水杯，買方將價款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動產物權的法定公式方式。土地屬不動產，對于土地這樣的不動產則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經濟的發展影響重大，為了保障土地正常的財產歸屬和流轉關系，一般采用登記的方式作為土地等不動產的法定公示方式，即土地權利的變動必須經國家主管機關辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓，轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關辦理變更登記。只有經辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。

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（責任編輯：中大編輯）

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