國有土地使用權

大綱要求：掌握國有土地使用權定義，國有土地使用權主體與客體、內容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價入股、授權經營等不同取得方式的國有土地使用權的概念、特征。

熟悉我國有關國有土地使用權的法律規定和管理制度。

了解外商投資企業場地使用權的基本情況。

第一節 國有土地使用權概述

本節主要內容：國有土地使用權的主體、取得、內容與限制、交易規則及房屋基地使用權的按份享有等。

一、國有土地使用權的主體：境內外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權。

二、國有土地使用權的取得

(一)關于國有土地使用權的一般取得方式

我國國有土地使用權最基本的取得方式為：有償使用和無償劃撥。

國有土地有償使用的方式有三種：1)國有土地使用權出讓;2)國有土地租賃;3)國有土地使用權作價出資或者入股。

(二)關于中外合資企業場地使用權和城市私房用地使用權的特殊取得方式

1、外商投資企業所需場地使用權：經依法審批由合營企業取得或作為中國合營者在合營企業中的一部分出資。但所繳納的場地使用費以及與之等價的作價金額均低于有償取得國有土地使用權而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

2、城市私有房屋所占土地由私有轉變為公有后，私房主仍可享有國有土地使用權，但其取得方式明顯不同于國有建設用地的一般取得方式。

(三)關于國有農用土地(包括可開發為農用的未利用土地)使用權的特殊取得方式

國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。國有農用地和未利用地的取得方式應包括出讓、租賃、承包和劃撥。

三、國有土地使用權的內容與限制

1、劃撥國有土地使用權人對劃撥國有土地使用權在未轉變為出讓國有土地使用權并符合其他條件時，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。而轉讓、出租、抵押是土地使用權的處分權能，因而劃撥國有土地使用權中并無對權利本身的處分權能。

2、地下資源、埋藏物、市政公用設施等不在國有土地使用權出讓、轉讓的范圍內。對于法定或約定不屬于國有土地使用權客體的空間范圍，可單獨設定土地使用權或土地他項權利。

3、權利的行使不得違反法律的禁止性規定。

1)使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

2)權利人必須遵守法律、行政法規為權利人行使權利設定的其他不得違反的強制性義務。

3)國有土地使用者必須履行，與國有土地所有者代表簽訂的國有土地出讓或租賃合同中對國有土地使用者規定的義務。

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（責任編輯：hbz）

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