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土地登記代理人考試土地權利與方法  第五章（6）

此外，空間使用權依不同的標準還有不同的劃分：依客體“空間”的垂直方向的位置不同，可分為空中權和地下權;以空間權可否移轉為標準，空間權可分為可移轉空間權和不可移轉空間權;以存續期間不同為標準，空間權可分為有期限和無期限空間權。我們建議從立法上，將空間使用權劃分為空中使用權和地下使用權，這一劃分在理論上、實踐中都具有重要意義：從靜態角度劃分空間使用權，易于直觀接受;于實踐中，對上空和地下的使用常常發生分離，且由不同主體行使。如此劃分有利于發揮空中、地下的特有功能。空中權是以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物如高架道路、橋梁等的權利;地下權是在他人的地面以下埋設管道、電纜或者建造并維持地下設施如地鐵、地下商場等的權利。在此基礎上，根據目前對空間利用現狀并考慮未來開發空間的合理性與可能性，為使人們對“空間權”這一新的物權類型有直觀的認識，我們建議在立法中對能夠存在于空中或者地下且可以取得空中使用權或者地下使用權的建筑物，工作物分別做出列舉性規定。

三、立法上確認土地使用權人享有的依附于土地使用權的空間范圍

地表與其上、下的空間客觀上是聯系在一起的，土地使用權的范圍不僅包括地表，而且必然延伸到地表上下的空間，取得了土地使用權，除法律或合同另有規定外，自然要取得對地表上下空間的支配權，如取得出讓國有土地使用權的房地產開發商需使用地下一定范圍的空間打地基或者建車庫;農地使用權人農作物的生長也需要占用一定的空間。此外，土地使用權人取得土地使用權，常常不是為了利用地表，而主要是利用地表上下的空間如建造房屋或其他附著物，土地使用權行使地上物所有權必須以享有一定空間的使用權為前提。如果不承認土地使用權人享有一定空間的使用權，土地使用權也必會失去其應有的利用價值和經濟價值。

因我國現行法律對土地使用權人享有使用權的空間范圍無明確界定，實踐中，僅以滿足土地實際利用的空間為限，默認了土地使用權人對空間的支配性權利。可喜的是在建筑技術上存在著對空間范圍進行界定的理論支撐，并且深圳市規劃國土局已起草并報審了具有可操作性的《深圳市城市地下空間使用條例(送審稿)》。

依據建筑技術的理論推導，在上海特定的地質條件下，地表建物在地上空間的高度只有與地下樁位的深度達至1：1的比例才能滿足其基礎工程穩固性的需要。舉個例子：建造一幢70米的大廈必須打70米深度的樁才能滿足造房的需要。已有證實，建造30米深度的地下室亦可滿足這一要求，但因后者造價過高，通常不為土地使用權人采納。地下所利用空間的平面面積與地表建筑物的地基面積一致;深圳目前的做法以地表建物最深基礎樁位的深度確定土地使用權人對地下空間的使用。《深圳市城市地下空間使用條例》實施后，土地使用權人享有地表以下至建物最深基礎平面以上的地下空間的使用權，該最深基礎平面的深度由主管部門在建設設計報建審查時確定。這些做法啟發了我們在立法中對土地使用權人享有支配權的空間范圍做出原則性的規定。

由此，我們建議在立法中，建筑物土地使用權人享有使用權的地下空間范圍應界定為：土地使用權人對該宗地表以下至建筑物、其他附著物的最深基礎平面以上一定深度的地中享有使用權。

此外，也需對土地使用權人享有使用權的上空范圍做出界定，一可緩解土地資源利用的緊張;二可明晰土地使用權人的相鄰關系，其對地上物的所有和使用不得影響其他土地權利人的通風、采光。立法上可對建筑物土地使用權人享有使用權的地上空間范圍界定為：土地使用權人為建筑物、其他附著物的所有或者使用所需而對一定高度的空中享有使用權 .

在國外有關空間權的立法例以及學者們關于空間權的論述中，對于在農地上空設定獨立的空間權鮮有論述，然而，隨著我國土地資源的日益緊張，農業生產技術的改進，在農地上設定空間使用權不是不可能的，因此，土地使用權人種植竹、林、作物的，地面以上植物生長所必需的上空及地面以下植物根系生長所必需的下空是土地使用權人享有使用權的空間范圍，這是合法的、保證作物良好生長的高度與深度。水面也視為廣義上的土地，如近海、湖泊或大型水庫，以一定深度的水體設立空間使用權，分層養殖水生植物，如以中層水體設立空間使用權養殖魚類，以下層水體及底土設立空間使用權養殖貝類。然而，通常情況下，對土地的利用多限于陸地，因此對水體的立體使用不予過多論述。

四、在立法中，將空間地役權納入地役權調整范圍

十八世紀以來，國外一些立法、判例、學說曾將空間使用權分為物權的空間使用權與債權使用權。前者包括空間地上權和空間地役權，后者包括空間租賃權和空間借貸權。因空間租賃權和空間借貸權是依當事人的合意而成立的債權性權利，且現實生活中存在較少，在物權立法中沒有必要規定。

空間地役權是以他人特定的空間供自己土地便利之用的權利。雖也表現為對一定空間的使用，但與空間使用權這一空間的主要的用益性權利是有區別的。空間地役權仍具有地役性，僅是次要的、附屬性的權利。引入“空間”概念后，“地役權”的范圍得以擴張，不僅能夠解決地表與建筑物、工作物所有權人或使用權人之間權利的限制與擴張，還能夠解決土地所有權人或使用權人因空間的利用而發生的權利限制與擴張。地役權的規定可以調整空間地役權所涉及的一切法律關系。因此，空間使用權人為了實現其權利而需要使用地表、不同空間使用權人使用他人空間或者空間建筑物或者工作物的支撐物對已設定權利的地表的占用都依地役權的規定處置。

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（責任編輯：中大編輯）

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