住宅建設投資項目投資規模巨大，具有的不可移動性、產品單件性、長效性、稀缺性及建設過程的復雜性等特點，投資決策階段是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，是對不同投資方案進行技術經濟比較、選擇及做出判斷和決定的過程。因此，對住宅建設項目的投資決策要慎重對待，開發建設單位在決策過程中，要認真進行項目可行性研究，確定項目合理的資金結構、建設規模和水平等內容，并根據市場情況、施工技術水平、政策變化等動態因素，認真調查研究，不斷補充更新，盡可能提高投資估算的準確程度，不斷完善前期論證工作，為今后的造價管理工作打下良好的基礎。

　　一、投資決策與工程造價管理的關系

　　決策階段的投資估算是選擇最佳投資方案的重要依據，是決定項目是否可行及主管部門進行項目審批的重要參考。正確的項目決策是對項目建設做出科學的決斷的基礎，是選擇最佳投資行動方案，使各種資源得到合理配置的前提。項目決策階段的造價控制，直接影響著其后各階段工程造價是否科學、合理。因此，只有保證項目決策的正確性、避免決策失誤，才能合理地進行造價估計和計算，在實施最佳投資方案的過程中，體現工程造價的合理性，從而有效控制工程造價。這種工程造價模式的確定與控制應貫穿于整個項目建設過程，要主動避免決策階段各項技術經濟決策對該項目的工程造價的影響，如建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝、設備的選用等。

　　二、市場調查分析

　　科學、準確的住宅市場調查分析是項目前期工作的重要組成部分，是投資決策和其他工作的依據，是各項決策產生的依據，只有科學、準確的市場調查分析才能做出科學的決策。市場的調查分析工作必須緊緊圍繞特定的開發地點和用戶類型從宏觀與微觀兩方面展開。通過市場調查分析所提供的信息，開發商可以對市場的發展趨勢做出預判。通過準確的市場調查，開發商可以了解影響市場的宏觀因素（經濟因素、社會因素），進而準確把握投資機會與方向。通過了解住宅市場各類物業的供求關系和價格水平，可以正確的擬定開發項目的市場定位（服務對象、檔次、規模、售價等）。通過了解消費者對住宅功能和設計形式的要求，可以對項目的規劃設計工作做出正確指導。

　　三、項目資金的籌措與資金成本分析

　　在市場經濟高速發展的今天，住宅項目的建設需要投入大量的資金。在開發前期，一般開發商往往僅擁有總投資的20％～40％的資金，因此，企業需要通過各種渠道籌集建設資金。融資已經成為企業的重要經營手段之一，同時，企業如何合理地降低資金成本，提高有限自有資金的利用率是企業經常面臨的問題。為避免在資金籌措工程中可能會發生的問題，要確定合理的資金需要量，提高籌資效果；認真選擇資金來源，降低資金成本；適時取得資金，保證資金投放需要；適當維持自有資金比例，正確安排負債經營。資金成本是企業財務管理的一個重要概念，是企業為籌集和使用資金而付出的代價，這一代價由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本，國際上將其列為一項“財務標準”。資金按照其來源的不同可分為兩種：自有資金和長期借入資金。分析資金成本有助于企業選擇籌資方案，確定籌資結構以及最大限度地提高籌資的效益。

　　四、項目資金結構的分析與籌資方案的確定

　　資金結構是指企業資金的組合，任何一個開發企業都客觀存在著一定的資金結構，即長期資金與非長期資金的比例關系；自有資金與非自有資金的比例關系；非長期資金內部各項目之間的比例關系；長期資金內部各項目之間的比例關系；負債和資本（股東權益）的比重。每一個企業都具有一個最優的資金結構，最優的資金結構也就是企業最佳的資金組合形式。在這一結構實現時，該企業的資金成本率最低，企業的價值最大。用以衡量企業資金結構是否最合理的標準主要有以下幾點：1、綜合的資金成本最低，企業為籌資所花費的代價最小。2、籌集到手能供企業使用的資金最充分，能確保企業長、短期經營和發展的需要。3、股票市價上升，股東財富最大，企業總體價值最大。4、企業財務風險小。

　　五、投資方案經濟效益評價

　　所謂經濟效益（也稱經濟效果）是人們在經濟活動實踐中所取得的有用成果與勞動消耗之比，或是產出的經濟成果與投入的資源總量之比。開發商進行項目投資的目的是為了獲得利潤，取得盡可能高的經濟效益，因此開發商在投資決策前需要知道擬投資項目的經濟效益，以便做出決策，在投資實施中應該知道所投資項目的實際經濟效益，以便采取相應的對策。因此投資必須講求經濟效益，只有講求經濟效益，才能減少投資的盲目性，提高投資的有效性，促進投資的合理分布。

來源:-高級會計師考試

（責任編輯：中大編輯）

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