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“2.0.14成本法(cost approach)

求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，

以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

“2.0.15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method，

residual method)

預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、

稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價的最終結(jié)論是

“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是

公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價方法的終極目的也是確定

估價對象的公開市場價值。

同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》

第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑

物的正常價格”(《規(guī)范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22條)，假設(shè)開

發(fā)法采用正常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2.0.15條)。這些都說明，這

些估價方法同樣是以現(xiàn)實存在的與估價對象有關(guān)的各種公開市場價

值為出發(fā)點的(這里所說的“與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值”

包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)

成本等)。

實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值

來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正

常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價

對象成為最終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時

的公開市場價值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價方法都是市場法

的變形，因為它們的實質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。

我們甚至可以通過一些極端的情況來認(rèn)識其他估價方法與市場

法之間的聯(lián)系。假定要評估一宗房地產(chǎn)在某估價時點的價格，如果

知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價是4200元/㎡，又知道該房地產(chǎn)的

報酬率是5%，不考慮交易稅費等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房

地產(chǎn)的正常市價應(yīng)該是4200/(1+5%)=4000(元/㎡)。如果我們把

一年以后的售價4200元/㎡當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就

是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)和市場法幾乎沒有什么區(qū)別

了。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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