為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

(六)本書對房地產的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，

其含義分別如下：

1.“房地產”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

2.“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3.“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，

是指在該土地范圍內的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4.“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

二、土地的概念

(一)對土地的各種定義

1.土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

2.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”

3.土地是自然物、自然力或自然資源。

(二)房地產估價中的土地定義

對于房地產估價來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。具體一宗土地的范圍可分為3層：

(1)地面;

(2)地面以上一定范圍內的空間(簡稱地上空間);

(3)地面以下一定范圍內的空間(簡稱地下空間)。

一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據標有坐標點的用地紅線圖，

由城市規(guī)劃管理部門 或土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。

(三)土地利用所受的限制

土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權利的設置以及行使的限制;(2)房地產相鄰關系的限制;(3)土地使用管制。

1.從土地權利的設置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權、使用權、租

賃權、抵押權、典權、地役權。其中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。他物權是對他人之物所擁有的權利，是對所有權的限制。

拿地役權來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權，字面的意思是該土地為他人服役。地役權在給他人方便時，土地所有人或土地使用權人有可能受到某種損失，所以，地役權的存在會降低土地的價值。

2.從房地產相鄰關系的限制來看，房地產所有人或使用人在自己的房地產內從事工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權利時，負有注意防免損害相鄰房地產的義務，

就相鄰房地產所有人或使用人而言，則享有請求房地產所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權利。相鄰關系的實質，從義務方面來說是對房地產所有權、使用權的一種限制。

在現實中，主要存在2類相鄰關系：(1)通風、采光、排水、排污的相鄰關系。

例如，相鄰關系人在建造建筑物時，應當照顧到周圍相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。(2)險情危害的相鄰關系。

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（責任編輯：中大編輯）

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