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3.賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣(mài)者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。在圖2-4(a)中，交易不能成功;在圖2-4(b)中，交易可能成功。

至于最終的交易價(jià)格是在此最低價(jià)格和最高價(jià)格之間，還是剛好為最低價(jià)格或最高價(jià)格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)。在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。

(二)市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

(三)理論價(jià)格

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(四)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值定義為：在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。在本書(shū)中，市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中有時(shí)需要評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的正常價(jià)格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

(五)評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為收益價(jià)格。

但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。

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