為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！
三、個別風險
㈠ 收益現金流風險
收益現金流風險是指房地產投資目的實際收益現金流未達到預
期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益
現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開
發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨
大的影響;而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變
化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也
會對投資者的收益產生巨大的影響。
㈡ 未來運營費用風險
未來運營費用風險是指物業實際運營費用支出超過預期運營費
用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維
修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發
展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物
業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是
不可能考慮到的。
因此，置業投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物
業投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人
員在估價房地產的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至
更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。
其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致
結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用(例如租金調整時可能
會引起爭議而訴諸法律)。
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（責任編輯：中大編輯）
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