為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試案例與分析精講 

四、最高最佳使用分析

房地產估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最

佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合

理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高

最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：

⑴ 法律上的許可性(規劃及相關政策法規許可)。即不受現時

使用狀況的限制，而依照法律、城市規劃發展的規定。

⑵ 技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最

高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確

定。

⑶ 經濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入

現值大于支出現值的方式，尋求以經濟上有限的投入而能獲得最大

收益的使用方式。

⑷ 價值最大性。使估價對象的價值在具有經濟可行性的使用

方式中達到最大的一種。

⑸ 土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合

是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區位是否相匹配，是否

具有投資集約度的因素考慮進去。

⑹ 與外部環境的協調性。應按房地產與其周圍環境相協調，

能獲得最佳外部經濟效益的用途估價。

⑺ 可持續發展性。按可持續發展的觀點確定的使用，即研究

房地產市場的發展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。

根據上述標準判定，估價對象從設計及使用情況看，作為旅游

酒店物業的現狀用途應為土地最高最佳使用途徑。

五、估價方法選用

估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房

地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關

法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，因估價對象為收益性

房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買

賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價

對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹

慎角度的一種體現。

收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當的報酬率

(報酬率)將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合

理價格或價值的方法。

成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣

除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。

2012年房地產估價師考試案例與分析精講

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（責任編輯：中大編輯）

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