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房地產估價師考試案例與分析精講 

【案例2-5】

××房地產保險估價技術報告

㈠ 實物權益狀況因素分析

估價對象為××省建筑物資供應運輸公司所有的××市民主路

484號房地產中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡。

估價對象房地產為房屋所有權證“××房自字第05-1887號”

所載第11棟建筑物，估價人員現場勘察，該房屋已于2004年4

月30日下午2點50分被火燒毀，火勢于當日晚上10點基本熄滅，

經過幾個小時的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被

火燒之前作為商業門面經營建筑材料，是經廠房改建而成的，投保

用途系生產用房(大修車間)，磚混結構，高一層，建筑面積588.81㎡，室內外未經二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。

㈡ 區位狀況因素分析

××省建筑物資供應運輸公司所有的房屋位于××市民主路

484號，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通

主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡(不含

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新建未確認產權的房屋)，用地面積14085.19㎡。該地區交通便捷，

距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達，各項

配套服務設施齊全。

㈢ 市場背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估價方法選用

因房地產保險主要是對建筑物的保險，土地由于具有不可毀滅

性，故房地產保險中的估價主要是對地上建筑物的估價。建筑物不

能脫離土地而獨立存在，影響建筑物和土地的市場價值的一些共同

因素，在地產估價時大都已經考慮了，如地理位置、用途、環境等，

那么在建筑物估價時就不應重復考慮。基于上述理由，本次估價選

用成本法進行測算。

㈥ 估價測算過程

⑴ 房屋火災前價值

① 重新建造完全價值

房屋所有權證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一

層，建筑面積588.81㎡，按照××市現行房屋重置價格標準，房

屋重置完全價為500元/㎡。

② 新舊程度的判定

建筑物的折舊是指建筑物因時間經過所造成的損耗，估價對象

投保用途作生產用房(大修車間)，綜合建筑物的潛在因素、施工年

代、使用狀況及維修等多項因素對成新率的影響，估價人員采用綜

合判斷法確定建筑物的成新率，依據公式：

成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年

限)]+A2×完損等級評定系數+A3×綜合判定系數

式中A1、A2、A3為加權系數，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚

可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級評定系數為

0.45，綜合判定系數為0.45。

新舊程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45

=48%

③ 房屋火災前價值計算

依據公式：

房價=(房屋重置價×新舊程度)×(1+各項調節系數)×建筑面積

式中各項調節系數為基礎、層高、跨度等多項因素的綜合值。

房屋火災前價值=(500×48%)×(1+5%)×588.81

=14.84(萬元)

⑵ 房屋火災后殘余價值

房屋殘值是殘余舊料價值。根據委托人提供的現場清理資料，

該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴重變形，現場清后，剩下磚

約7600塊，扣除折舊后計760元，廢鐵變賣500元，房屋火災后

殘余價值為l260元。

㈦ 估價結果確定

根據××市房地產市場發展狀況及估價人員所掌握的資料來

看，上述測算結果基本上符合實際情況，最終確定火災損失為：

房屋火災前價值-火災后殘余價值=14.84-0.13

=14.71(萬元)

大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。

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（責任編輯：中大編輯）