為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

2.開(kāi)發(fā)成本

(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元(計(jì)算過(guò)程略)

(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2%～4%，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)取：555.01×3%=16.65萬(wàn)元

4.投資利息

按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

5.銷(xiāo)售稅費(fèi)

估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。

6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

經(jīng)調(diào)查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%。

555.01×15%=83.25萬(wàn)元

7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

六、估價(jià)結(jié)果確定

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬(wàn)元

則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

附件(略)　

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見(jiàn)下表)，并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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