2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學員更好的參加房地產估價師考試，特整理房地產估價師考試科目（房地產開發經營與管理）相關試題供大家模擬和練習，希望對您有所幫助！

某房地產開發項目的占地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，

其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)項目建設期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡•年，運營成本為阻金收入的20%：服務用房的殘值為20萬元。

假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

(2)該項目全部投資內部收益率。

(3)該項目自有資金財務凈現值(12分)

1.造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標定價法

D.認知價值定價法

2.某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是( )模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.大量定制

D.市場集中化

3.下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是( )。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

4.某家庭預計今后20年內月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是( )萬元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24

5.購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期( )。

A.小于5年

B.在4～5年之間

C.在5～6年之間

D.在3～4年之間

6.某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少( )元。

A.544.10

B.709.99

C.6300.00

D.709.38

7.某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為( )。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

8.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為( )萬元。

A.55.0

B.38.5

C.105.0

D.23.6

9.若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為( )。

A.9.26%

B.10.09%

C.11.11%

D.12%

10.某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為( )萬元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

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（責任編輯：中大編輯）

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