系統風險又稱為不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制.主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。

(一)通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。所有的投資均要求有一定的時間周期，房地產投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就會面臨購買力風險。同時不論是以固定利率借出一筆資金，還是以固定不變的租金長期出租一宗物業，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率的影響程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準收益率的直接相加。

(二)市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩(某地區某種房地產的供給大于需求)達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產空置或庫存積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，很容易最終導致房地產投資者破產。

從總體上來說，房地產市場是地區性市場，也就是說當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計。也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。投資者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、科學地使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。

(三)周期風險

周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環現象。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18~20年，香港為7~8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續時間較長的交易量銳減、價格下降、新開發建設規模收縮等情況，給投資者造成損失。房地產市場成交量萎縮和價格大幅度下跌，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

(四)變現風險

變現風險是指急于將資產現時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌換為現金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。

(五)利率風險

調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率，政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。

長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而，目前房地產投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調其資金的流動性、營利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產投資者的收益就會下降，其所投資物業的價值也就跟著下降。房地產投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其投資凈收益減少，相應地新投資者愿意支付的購買價格也就會大為降低。

(六)匯率風險

匯率風險是指經濟主體在持有或運用外匯的經濟活動中，因匯率變動而蒙受損失的可能性。房地產企業遇到匯率風險的情況一般有兩類。一類是在境內進行房地產開發投資的過程中使用了外幣資金，例如碧桂園、恒大等內地在香港上市的房地產企業，經常會在境外通過銀團貸款、發行公司債券和擔保票據等方式融資，并將籌措的資金用于國內的房地產開發投資項目上。由于這些債務通常以外幣結算，因此如果在資金使用過程中人民幣出現貶值，如出現2016年人民幣對美元貶值的情況，則房地產企業就會面臨由于匯率變化帶來的匯兌損失。另外一類是境內房地產企業去境外投資，例如萬科、首開等房地產企業到美國去進行開發投資，他們先是將人民幣兌換成美元投到美國的房地產項目上，項目結束后將美元拿回來再換回人民幣，也會面臨匯率風險。

(七)政策風險

政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響，從而給投資者帶來風險。例如，我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓招拍掛制度的全面實施、2010年以來住房市場上的限購、限貸政策等，就使許多房地產投資者在實現其蕷期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優惠政策的項目進行投資。

(八)政治風險

房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰爭、經濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，是房地產投資中危害最大的一種風險。所以房地產投資者都會遠離政治穩定性差的國家和地區。

(九)或然損失風險

或然損失風險是指火災、風災或其他偶發自然災害引起的置業投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉移給保險公司，然而在有關保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

盡管置業投資者可以要求承租人擔負其所承租物業保險的責任，但是承租人對物業的保險安排對業主來說往往是不完全的。

一旦發生火災或其他自然災害，房屋不能再出租使用，房地產投資者的租金收入自然也就沒有了。因此，有些投資者在物業投保的同時，還希望其租金收入也能有保障，從而對租金收益進行保險。然而，雖然投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。

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