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房地產市場結構與市場指標

一、房地產市場結構?

從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。⑴總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。⑵區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考查不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。⑶產品結構：從經濟發展階段出發，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。⑷供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系;并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。⑸投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態協調關系。⑹租買結構：指當前使用中的房地產空間中，租住空間和購買自住空間的比例關系。

二、房地產市場細分方式

房地產市場細分依據：地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準。

按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

按房地產用途細分：居住物業市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業物業市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業物業市場(標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業市場、土地市場等。

按存量增量細分：一級市場(出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場)和二級房屋市場(存量市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

按目標市場細分。從營銷角度出發，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。可將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場;也可以按照目標市場的群體特征進行細分。

上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。

三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標3種類型

㈠供給指標

⑴新竣工量(NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的棟棟房屋建筑面積的總和。

⑵滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

⑶存量(St)，指報告期期末(如第 t 年或半年、季度、月)已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數;數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

⑷空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指 “報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑;房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

⑸空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St ;在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

⑹可供租售量(HSRt)，指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量。實際統計中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

⑺房屋施工面積(BUCt)指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

⑻房屋新開工面積(CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

⑼平均建設周期(CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

⑽竣工房屋價值(VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備 (如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按工程施工結算價格計算。

㈡需求指標

⑴國內生產總值(GDP)，是按市場價格計算的一國(或地區)所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。三種表現形態：價值形態、收入形態和產品形態。價值形態：是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和;收入形態：是所有常住單位在一定時期內創造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;產品形態：是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。

⑵人口數，指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口、現有人口。其中，戶籍人口是在某地戶籍管理機關登記有常住戶口的人;常住人口：指經常居住在某地的人口;現有人口：指在規定的標準時點下，在這個地區居留的人口。常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。

⑶城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

⑷就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量，包括在崗職工、再就業的離退休人員、私營業主、個體戶主、私營和個體就業人員、鄉鎮企業就業人員、農村就業人員、其他就業人員(包括民辦教師、宗教職業者、現役軍人等)。這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。

⑸就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。

⑹城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員(扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。

⑺城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。

⑻城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。

⑼房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。

⑽商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

⑾城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。

㈢市場交易指標

⑴銷售量(Houses Sold，HSt)，指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。我國房地產開發統計中采用的銷售面積包括當期增量房屋預售面積當期增量房屋現房銷售面積。

⑵出租量(HRt)，指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。我國房地產開發統計中的出租面積，指在報告期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。

⑶吸納量(AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。

⑷吸納率(Art)，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示。

⑸吸納周期(Apt)，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。

⑹預售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。

⑺房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。

⑻房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。

⑼房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數。

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（責任編輯：xll）

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