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“5.1.7本條的規定主要是考慮到目前估價行業的現狀，目前

許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解

和運用成本法。”

可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規定。

我們還可以再來看一下《規范》中“不同估價目的下的估價”

的一條規定：

“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，

可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發

法。”

從這條規定中我們可以看到，這里要求對“待開發房地產的轉

讓價格評估應采用假設開發法”，是針對“待開發房地產”這類估

價對象的，而并不是針對“房地產轉讓”這類估價目的的。

綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估

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價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

三、對房地產估價基本事項的認識

確定房地產估價技術路線要對估價基本事項有充分的認識，即

要充分了解估價對象、估價目的、估價時點。

㈠ 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價對象

估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程，如果不

了解估價對象本身的情況，確定估價技術路線就無從談起。

例如，某估價對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”，在

不影響城市總體規劃、能夠形成基礎設施配套等前提下，經市政府

批準，補交土地使用權出讓金后，可以發給房地產證，自發證之日

起5年以后可以上市。現由于債務糾紛，法院判決將估價對象抵債，

估算其價值。估價時點距離可以上市之日還有6個月時間，此時的

估價技術路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現價

值，再折現到估價時點。

這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特

殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速

變現價值，再折現到估價時點”這樣的技術路線。

㈡ 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價目的

估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產進行估價，而

且該房地產的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當因為抵押

人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房

地產獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”的目的下對

該房地產進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明：在處分該抵

押房地產時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。或者換句話說，

該房地產在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產價格的內涵中

應該扣除應向國家交付的土地使用權出讓金。

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（責任編輯：中大編輯）