為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師課程，全面的了解房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

（一）若您已通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，在某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某住宅小區(qū)進(jìn)行評(píng)估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法選用的表述中，不正確的有（ ）。

A．同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

B．選用多種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合

C．若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由

D．估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意

【答案】D

2．估價(jià)技術(shù)路線的確定，就是確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過(guò)程，反映其（ ），進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。

A．估價(jià)原則

B．價(jià)格內(nèi)涵

C．產(chǎn)權(quán)

D．用途

【答案】B

（二）王先生有一棟私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請(qǐng)其評(píng)估。

3．在接洽過(guò)程中，李某可以承諾（ ）。

A．現(xiàn)場(chǎng)查勘后立即口頭告知評(píng)估價(jià)格，之后再按約定提交正式估價(jià)報(bào)告

B．評(píng)估收費(fèi)給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平

C．在王某與李某所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機(jī)構(gòu)同意和指派，由自己親自估價(jià)

D．由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報(bào)告

【答案】C

4．對(duì)該房地產(chǎn)評(píng)估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)（ ）。

A．在抵押期終了時(shí)的價(jià)值

B．設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值

C．現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

D．未來(lái)拍賣、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值

【答案】C

（三）某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

5．若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ ）評(píng)估。

A．商業(yè)用途

B．工業(yè)用途

C．估價(jià)師確定的用途

D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

【答案】B

6．若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按（ ）評(píng)估。

A．商業(yè)用途

B．工業(yè)用途

C．估價(jià)師確定的用途

D．委托方確定的用途

【答案】B

7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為（ ）。

A．工業(yè)用途

B．商業(yè)用途

C．工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

D．商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

【答案】D

8．若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（ ）。

A．本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響

B．本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減

C．若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估

D．托估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

【答案】D

（四）有一個(gè)大型購(gòu)物中心，總建筑面積100000㎡．現(xiàn)有一投資商欲整體購(gòu)買該購(gòu)物中心用于自營(yíng)或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購(gòu)物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購(gòu)物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來(lái)還將興建兩個(gè)大型購(gòu)物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率見表4－1．

表 4－1 當(dāng)?shù)禺?dāng)年房地產(chǎn)資本化率表

房地產(chǎn)類型 低風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn)

住宅 3%～4% 5%～6%

商業(yè) 5%～6% 7%～8%

工業(yè) 4%～5% 6%～7%

9．如果采用收益法評(píng)估該購(gòu)物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（ ）。

A．4％～5％

B．5％～6％

C．6％～7％

D．7％～8％

【答案】D

10．根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價(jià)的需要，

根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（ ）。

A．前若干年內(nèi)等額或等比增長(zhǎng)，剩余經(jīng)營(yíng)期內(nèi)維持在一定水平

B．在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)

c．在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)保持不變

D．前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

【答案】D

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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