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房地產估價師考試制度與政策精講

㈡ 房地產抵押評估的風險

房地產估價機構和估價師應當了解抵押貸款風險，從而了解抵

押評估自身的風險。

⑴ 價值高估風險

房地產評估機構的估價對抵貸雙方起到了重要的參考作用，由

于房地產千差萬別，目前銀行更加倚重估價機構的估價結果作為貸

款數額的衡量指標。在競爭激烈的市場中房地產估價機構受到各方

面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款和續貸，抵押人欲多借款、

少出抵押物，一些相關的中介公司、擔保公司、律師為促成貸款，

都希望估價公司在估價值上高估，估價機構為了不失去客戶受利益

驅使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產抵押價值高估的風險。

若形成行業風氣，將助長泡沫，對金融安全、經濟穩定造成威脅。

⑵ 要承擔相應的損失責任

作房地產抵押評估的估價機構要獲得銀行的認可，一般通過投

標方式獲得，并且每年要通過其審查。根據《商業銀行房地產貸款

風險管理指引》(第七條)要求“因中介機構的原因造成的銀行業務

損失應有明確的賠償措施”，在雙方簽訂合同時有相應條款。

所以，房地產估價機構的抵押價值評估具有較高的風險，應當

通過內部管理、提高估價水平、道德水平加以控制。

四、房地產抵押價值評估的特點和注意事項

由于房地產抵押的性質和成為抵押物的房地產產生的特點，房

地產抵押價值評估在適用法律規定、考慮因素、相關參數選擇、報

告說明等方面與其他估價目的的估價有所不同。

房地產抵押價值評估的服務對象主要是金融機構，金融機構需

要的是安全、穩健、謹慎;房地產估價機構和估價師處在中介的位

置，應當規避抵貸雙方的風險和房地產估價機構及估價師的風險;

在抵押房地產價值評估中要更加嚴格執行《房地產估價規范》，采

取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結果客觀、公正、合理，

切忌不實估價，切忌高(虛)估冒算。

下面從房地產抵押價值評估的常見類型與估價方法、房地產抵

押價值評估的注意事項加以說明。

㈠ 房地產抵押價值評估的常見類型與估價方法

房地產作為抵押物的類型較多，常見的主要如下。選用估價方

法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。

以獲得出讓土地使用權和房屋產權的房地產作為抵押物進行評

估時，可根據具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。其房地

產類型包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教

育、高爾夫球場、工廠等等房地產。

對出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用

基準地價修正法、市場法和假設開發法。

以行政劃撥土地上的建成使用房地產作為抵押物進行評估時，

市場交易性較強的，可先假設估價對象為完全產權的商品房，選用

市場法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場價值中減去需要補

交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，

其中不含土地出讓金或出讓毛地價，這類包括原國有企事業單位、

社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房、房改房、合作建房

等;市場性差的可采用房產與土地分別估價在綜合的成本法估價，

不含土地出讓金或出讓毛地價，如市場狹小的，特殊的房地產。

對已建成或使用的部分(局部)房地產作為抵押物進行估價時，

應注意到該部分(局部)房地產在整體房地產中的作用，它的相應權

益，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意到土地的分攤和公

共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、

收益法或成本法。這類有部分棟號、層、單元，綜合物業中某部分

用途物業等。

在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵

押，對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、

注意切實的進度和相應可實現的權益，此時評估只能反映房屋未建

成時的某一時點的價值，估價方法可選用成本法和假設開發法。

以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體土地

使用權作為抵押物進行評估時，應注意到未經法定程序不得改變土

地集體所有和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差

異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

2012年房地產估價師考試制度與政策精講

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（責任編輯：中大編輯）

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