第五節 清償能力指標及其計算

投資項目的清償能力：主要考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。

一、利息計算方法●

□按年計息規則：①借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;②還款當年按年末償還，按全年計息。每年應計利息的近似計算公式為：

□還本付息的方式包括以下5種：

■一次還本利息照付：期間每期僅支付當期利息，最后一期歸還全部本金、當期利息;

■等額還本利息照付：規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息;

■等額還本付息：在規定期限內分期等額攤還本金和利息;

■一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息;

■“氣球法”：借款期內任意償還本息，到期末全部還清。

二、借款償還期●

□含義：指在國家規定及投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。置業投資項目和出租經營或自營項目，需要計算借款償還期。項目用于銷售時，不計算借款償還期。

□借款償還期的計算公式為：

式中，Id為項目借款還本付息數額(不包括已用資本金支付的建設期利息)，Pd為借款償還期(從借款開始期計算)，Rt為第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金)。

□借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為：

□上述計算是以計算周期為單位，實際應用中應將其轉換成以年為單位當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。

三、利息備付率>2●

□指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。

其計算公式為：

式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。利息備付率可按年或按整個借款期計算。

□利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。房地產投資項目，該指標值應大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。

【例】張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。試計算張某的這項投資在第4年的利息備付率

利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息=(5-3.4+1.5)/1.5=2.07

四、償債備付率(Debt Coverage Ratio，DCR)≥1.2 ●

□含義：指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。□其計算公式為：

□可用于還本付息資金，包括：①可用于還款的折舊和攤消，②在成本中列支的利息費用，③可用于還款的利潤等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。

□償債備付率按年計算或按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。房地產投資項目，該指標值應大于1.2 。指標小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。該指標的計算對出租經營或自營的投資項目非常重要。

【例6-10】 某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關規定可在25年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產稅、保險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的30%。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。 P178

【解】

該寫字樓項目的投資回報指標計算過程:

1.年毛租金收入：100 000元

2.空置和收租損失：100 000×10%=10 000元

3.年運營費用：100 000×30%=30 000元

4.凈經營收入：100 000-10 000-30 000=60 000元

5.年還本付息：A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=25 400元

6.凈現金流：4.-5.=34 600元

7.現金回報率：34 600/200 000=17.3%

8.還本收益：25 400-300 000×7.5%=2 900元

9.扣除折舊前的應納稅收入：6.+8.=37 500元

10.折舊：400 000/25=16 000 元

11. 應納稅收入：37 500-16 000=21 500 元

12.所得稅(稅率25%)：21 500×25%=5 375元

13.稅后現金流：34 600-5 375=29 225元

14.稅后現金回報率：29 225/200000=14.6%

15.投資者權益增加值(還本收益)：2900元

16.投資回報率：(29 225+2 900)/200000=16.1%

17.寫字樓市場價值增值額：500 000×2%=10 000元

18.考慮增值后的投資回報率：(29 225+2 900+10 000)/200000=21.1%

19.償債備付率：60 000/25 400=2.36

解析：熟悉經濟評價的過程，揣摸每一步的推導過程。

五、資產負債率 ◎

□含義：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為：

□資產負債率高，則資本金不足，應變能力較差;資產負債率低則資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，故房地產開發公司資產負債率一般較高。

六、流動比率(償債能力比率) ◎

□含義：是反映項目各年償付流動負債能力的指標。其表達式為：

□流動比率越高，說明營運資本(即流動資產減流動負債的余額)越多，債權越安全。指標反映百元流動負債有幾百元流動資產抵償。在國際上銀行一般要求流動比率≥200%，并稱為“銀行家比率”或“二對一比率”。開發項目：流動負債數額較大，流動比率相對較低，200%不是最理想的流動比率。理由：①項目所需開發資金較多，且本身并不擁有大量資本金，其資金一般來源于長、短期借款。②項目通常采取預售期房方式籌集資金。

七、速動比率 ◎

□含義：是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其表達式為：

□該指標屬短期償債能力指標。它反映項目流動資產總體變現或近期償債的能力，因此它須在流動資產中扣除存貨部分(存貨變現能力差)。開發項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。

資產負債率、流動比率、速動比率指標，可結合開發企業的資產負債表進行計算。房地產開發項目：不需要編制資產負債表。

【例6-11】 從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3 000萬元，資產合計為5 000萬元，流動資產和流動負債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、流動比率和速動比率。

【解】

【解析】資產負債率是說明總負債和總資產之間的關系的，流動比率、速動比率是說明流動資產與流動負債之間的關系的，只是速動比率在流動資產中減去了存貨。

【例6-12】某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

⑴若開發商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/m2(精確到個位)?

⑵在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?(12分)

【解】解法一：敘述法

一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金

⑴ 計算各年自有資金凈現金流量

1)第1年年初凈現金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9%)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元　　凈現金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末：

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營運成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末：

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經營收入=(0.9975x+1000)萬元

轉售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

(2)求基礎租金

二、計算全投資內部收益率FIRR

(1)計算各年凈現金流量

1)第1年年初投資=8100萬元

2)第2年年初投資=5400萬元

3)第3年、4年年末：

經營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元

經營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

凈現金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元

4)第5年年末：

經營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元

經營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

轉售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55萬元

掙現金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元

⑵ 計算內部收益率

設i 1=13%，則有：

解法二：圖表法

一、列出自有資金現金流量表(年來)，設計出租金為x

二、求最低租金水平下的全部投資內部收益率，列表：

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