第六章 經濟評價指標與方法

第一節 效益和費用識別

一、投資與成本

㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

□廣義投資：指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。

□一般工業生產活動中的投資，包括固定資產投資和流動資金兩部分。固定資產投資價值以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產周期完成一次周轉，在整個項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

□含義：指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。包括生產成本和銷售費用，生產成本加上相應的銷售費用稱為產品銷售成本(亦稱完全成本)。

□投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念不完全相同。表現在兩個方面：①財務會計中的成本是對生產經營活動中實際發生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數據是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據;②在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的成本概念(如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等)，這些成本的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。

㈡房地產投資分析中的投資與成本

房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業生產活動有較大差異。從本書第1章介紹的房地產直接投資形式來看，其投資與成本有如表6-1所示的特點。

房地產投資項目中投資與成本的特點表 6-1

開發銷售模式下的開發項目：kfs所投入的開發建設資金均屬于流動資金的性質。置業投資或開發建設完成后出租樓宇或自行經營，則與一般的工業生產項目投資和成本的概念相同。

1.開發項目總投資——開發建設投資和經營資金

開發建設投資在開發建設過程中形成開發產品成本和固定資產和其他資產。構成如下：土地費用、勘察設計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用。

2.開發產品成本

含義：指項目建成時，按照財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。當開發項目有多種產品時，可通過開發建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

3.經營成本

含義：指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照財務和會計制度結轉的成本。包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。分期收款的房地產項目：房地產銷售成本和出租經營成本通常按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應結轉的經營成本。

4.期間費用

含義：指為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。開發項目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算;用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用;置業投資項目的期間費用計為運營費用。

二、經營收入、利潤和稅金

㈠經營收入：銷售收入、出租收入和自營收入

銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價，自營收入=營業額-營業成本-自營中的商業經營風險回報。經營收入比完成的開發工作量(完成投資額)更能反映開發投資項目的真實經濟效果。

㈡利潤：經營利潤、盈利

銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。經營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業)可分配利潤、企業發展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。企業利潤：經營利潤、利潤總額(實現利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。

經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅

經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用

利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅

可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

㈢稅金——開發投資企業納稅的主要稅種

⒈經營稅金及附加。營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%。城市建設維護稅和教育費附加，分別為營業稅稅額的7%和3%。

⒉城鎮土地使用稅和房產稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產稅按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

⒊企業所得稅。是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應納稅所得額×稅率，應納稅所得額=實現利潤-允許扣除項目的金額，房地產開發投資企業所得稅稅率為25%。

三、房地產投資經濟效果的表現形式

㈠置業投資 ———經濟效果：租金收益、物業增值、股權增加(3種表現)

□租金→月租金收入，增值和股權增加→在物業處置(轉讓)或對物業的再融資行為中實現(二次抵押貸款)。

□其經濟效果的好壞受市場狀況和物業特性變化的影響。

㈡開發投資———經濟效果：銷售收入

□其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

（責任編輯：）

共6頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁