最高最佳利用原則

1.最高最佳利用，法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次。

市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關鍵考點)。

最高最佳利用必須同時滿足4個條件：①法律上允許;②技術上可能;③財務上可行;④價值最大化。最高最佳利用，是在法律法規、城市規劃和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。

最高最佳利用原則與合法原則的關系是：

合法，不一定是最高最佳利用;最高最佳利用，一般是合法的。

最高最佳利用狀況的確定方法，是先盡可能地設想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序分析、篩選或判斷確定：

(1)法律上是否允許。

(2)技術上是否可能。

(3)財務上是否可行。評價指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否最大化。參見教材P166。

2.三大經濟學原理

①收益遞增遞減原理

第一種投入產出關系——收益遞減規律，也稱為報酬遞減規律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。如土地上施化肥。

第二種投入產出關系—規模收益或規模報酬規律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產出量的變化有三種可能：(1)規模收益不變——產出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規模收益遞增——產出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規模收益遞減——產出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規模時，先后經過規模收益遞增階段，規模收益不變階段，規模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——空地上有一與其組合為最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

——空地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費用

——空地上有一過大規模或過高檔次的建筑物V=VB-功能折舊額

③適合原理，是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

“內部-均衡，內外部-適合”

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環境相協調，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。

五種估價前提

(1)維持現狀前提

現狀房地產的價值≥(新房地產價值-將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤)。

現有建筑物應予以保留的財務上可行的條件是：

現有房地產的價值≥(新房地產價值-拆除現有建筑物的必要支出及應得利潤-建造新建筑物的必要支出及應得利潤)。

(2)更新改造前提

(更新改造后的房地產價值-更新改造的必要支出及應得利潤)>現狀房地產的價值。

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現用途下的房地產價值。

(4)改變規模前提

(改變規模后的房地產價值-改變規模的必要支出及應得利潤)>現規模下的房地產價值。

(5)重新開發前提

(重新開發完成后的房地產價值-重新開發的必要支出及應得利潤)>現有房地產的價值。

(6)上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。

把各種可行前提比較后做出最高最佳利用的判斷與選擇。

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現狀。

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