比較法概述

一、比較法的含義

根據與估價對象相似的房地產的成交價格，求取估價對象價值或價格。

類似房地產，是指與估價對象的區位、用途、權利性質、檔次、規模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產。

可比實例是符合一定條件的類似房地產的交易實例，具體是指交易實例中，交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。

比較法的本質是以房地產的市場成交價格為導向(簡稱市場導向)來求取房地產的價值或價格。由于該方法是利用實際發生、經過市場“檢驗”的與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象的價值或價格，直接、直觀、有說服力，測算結果易于被理解、認可或接受。

【2012年真題】比較法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是比較法估價需要具備的條件。比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產市場價格不合理偏離房地產本身的價值。參見教材P177。

二、比較法的理論依據

理論依據——替代原理，在同一市場上相似的房地產有相近的價格。

三、比較法適用的估價對象

同類房地產數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：

①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

②寫字樓。

③商鋪。

④標準廠房。

⑤房地產開發用地。

(注意區分：特殊廠房，在建工程)

不適用：

①數量少，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。

②交易少，如學校、醫院、行政辦公樓等。

③可比性差，如在建工程(完工程度差異大)等。

比較法的原理和技術，可以在其他方法中應用。

如：收益法：市場租金、經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率;···············

成本法：重置成本、房地產價格各構成部分(如土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發利潤等);

假設開發法中：開發完成后的價值、開發經營期等的求取。

四、比較法估價需要具備的條件

在價值時點的近期有較多類似房地產的交易。

市場不夠活躍或類似房地產交易少，難以采用比較法。

不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產的交易，而由于估價機構和估價師沒有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。理由不成立

消除四個差異：

①成交價格與比較價值的內涵和形式不同;——建立比較基礎;

②特殊交易情況與正常交易情況不同;——交易情況修正(把非正常交易情況，修正為正常交易情況);

③成交日期與價值時點不同——市場狀況調整;把可比實例在其成交日期的價格，調整為在價值時點的價格;

④可比實例狀況與估價對象狀況不同——房地產狀況調整。把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。

五、比較法估價的操作步驟

7步驟：

①收集交易實例;

②選取可比實例;

③建立比較基礎;

④進行交易情況修正;

⑤進行市場狀況調整;

⑥進行房地產狀況調整;

⑦計算比較價值。

上述第三至第六個步驟均是對可比實例的成交價格進行處理，根據處理的內涵不同，可分為三種類型的處理，即價格換算、價格修正和價格調整。

價格換算主要是對可比實例成交價格的內涵和形式進行處理，使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比，即建立比較基礎。

價格修正是把可比實例實際而可能是非正常的成交價格處理成正常價格，是對可比實例成交價格予以“更正”，即是進行交易情況修正。

價格調整是對價格“參考系”的調整，從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”下的價格?！皡⒖枷怠庇惺袌鰻顩r和房地產狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產狀況調整。

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