第六節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

隨著社會主義市場經濟體制的確立和發展，企業行為主體的性質在逐漸變化，以適應經濟體制改革，建設市場經濟的需要。在公有制占主導地位的前提下，其他經濟成分有了較快的發展。各種經濟成分并存的局面已經形成。各種經濟成分之間的合資、參股、產權交易變動逐漸增多，企業的經濟行為日趨多樣化、復雜化。

無論是企業間、行業間及不同所有制經濟主體間或涉外經濟聯營合作以及債務處理、破產等，都涉及到房地產價值的確定。因此，房地產估價是企業各種經濟活動中不可缺少的一個環節。本節主要針對企業行為主體進行闡述，自然人的經濟行為與企業經濟行為類似，如以個人擁有的不動產作價入股或與他人聯營等，其估價原理與方法均相同，不再贅述。

同時，企業投資結構的多元化也帶來了產權及收益的問題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業資產產權歸屬出現了許多爭議和混亂。因此，產權明晰成為企業的各種經濟活動的前提。而作為企業資產中重要組成部分的房地產，在企業的經濟行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發，在這種目的下的房地產估價就可以分為房地產權屬發生轉移和房地產權屬不發生轉移 兩種類型。

(一)房地產權屬發生轉移

企業各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產權屬的轉移。企業合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為;此外，企業的出售、兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。

例如：某企業將其廠房設備及相應的土地使用權作價，作為該企業與其他企業或投資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，則該企業的房地產權益實際上已經轉移到新設立的公司。按照公司法的有關規定，對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行估價作價。因此，類似這種經濟活動中的房地產估價就屬于權屬發生轉移這一類型。

(二)房地產權屬不發生轉移

企業聯營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。例如：某國有輕工企業擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權，與另一愿提供生產技術、設備和流動資金的企業組成聯營公司，共同生產市場急需的某一輕工產品，則該國有輕工企業的房地產權屬雖然沒有發生轉移，但為確定其在聯營公司中的利潤分配比例，同樣需要估價其投入的房地產價值。

二、估價的假設前提

在企業各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發生轉移，而且根據《房地產估價規范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。

無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳利用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳利用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業資產的一個組成部分的最高最佳利用。

三、估價方法的選用

(一)房地產權屬發生轉移的估價

房地產權屬發生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。企業在合資、合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發生轉變。

如發生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來發展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本(含可能有的土地用途變更而需調整的土地出讓金等)，采用假設開發法和收益法進行估價;如果繼續使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，采用比較法和成本法進行估價。

破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。 由于是出于迅速變現的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現的市場價值較公開市場價值低很多，其估價結果可低于市場價值。

(二)房地產權屬不發生轉移的估價

這一類房地產估價主要用于企業在聯營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯營各方協議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。

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