11．某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（　 ）。

A．技術上的可能

B．經濟上的可行

C．價值最大化

D．法律上許可

12．有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（　 ）。

A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

13．某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150 萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（　 ）元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625

14．某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（　 ）元/m2。

A．2585

B．2393

C．2955

D．2964

15．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（　 ）元/m2。

A．7020

B．7091

C．7380

D．8580

16．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（　 ）

A．0.4、0.4、0.2

B．0.3、0.4、0.3

C．0.4、0.2、0.4

D．0.4、0.3、0.3

17．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（　 ）萬元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90

18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現在的承租人權益價值為（　 ）萬元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

19.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（　 ）

A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

20．下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是（　 ）。

A．毛租金乘數法

B．潛在毛收入乘數法

C．有效毛收入乘數法

D．凈收益乘數法

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