一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）

（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

（二）某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

（三）某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1．以商品住宅銷售均價為基礎估價；

2．以商業用途土地價格為基礎估價。

請問：

1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

21．某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為（　 ）。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%

22．城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是（　 ）。

A．投資價值

B．謹慎價值

C．快速變現值

D．市場價值

23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時投入的費用為255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（　 ）萬元。

A．61.84

B．78.35

C．84.88

D．173.17

24．下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是（　 ）

A．圍墻工程費

B．電力設施工程費

C．居委會用房建設費

D．人防工程費

25．參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是（　 ）

A．各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值

B．各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱

C．各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致

D．各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值

26．假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取（　 ）

A．最佳用途

B．最佳規模

C．最佳集約度

D．最佳開發時機

27．現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現率為10%。則測算該寫字樓開發完成后的現值是（　 ）萬元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800

28．某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經完成地上一層結構部分。半年后開始預售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為（　 ）。

A．0.5和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年

29．某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（　 ）。

A．平均發展速度法

B．平均增減量法

C．數學曲線擬合法

D．中位數法

31.用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲 =1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比(　 )。

A.甲類房地產比乙類房地產強

B.乙類房地產比甲類房地產強

C.該兩類房地產強弱程度相同

D.該兩類房地產強弱程度不可比

32.某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為(　 )元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

33.如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%,則理論上因容積率提高應補交的地價款為(　 )萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

34.下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是(　 )。

A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B.對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C.實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況

D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可

35.下列估價業務中估價機構可以承接的是(　 )。

A.超出了估價機構業務范圍的估價業務

B.估價機構的專業能力難以勝任的估價業務

C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務

D.承接后出現很大執業風險的估價業務

（責任編輯：）

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