判斷題

1 1 、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

2 2 、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素

而是現(xiàn)在的因素。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

3 3 、資金的時(shí)間價(jià)值又稱(chēng)貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金與將來(lái)同樣多的資金相比，資金的價(jià)值

是更多的。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

4 4 、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為 2 2 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用 5 15 年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8 8 %，

則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 2 17.12 萬(wàn)元。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

5 5 、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 8 38 萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少 3 3

萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為 2 12 年。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

6 6 、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使

用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

7 7 、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為 0 100 萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為 0 10 萬(wàn)元，

室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為 0 50 萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用的折舊費(fèi)為 0 160 萬(wàn)元。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

8 8 、自營(yíng)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分

開(kāi)。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

9 9 、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考

慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(

)

對(duì)

錯(cuò)

10 、 “ 未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 ” 是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，如未來(lái) 3 3 年或

5 5 年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式來(lái)求取 A A (可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。

( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

11 、在估價(jià)中存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

12 、由于在現(xiàn)實(shí)中存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)

險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行貸款利率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

13 、資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

14 、有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是不僅考慮了租金損失情況，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

15 、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換

為價(jià)值的形式。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

16 、如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可

比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

17 、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表

示獲利能力。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

18 、自有資金剩余技術(shù)對(duì)測(cè)算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。( 　 )

對(duì)

錯(cuò)

答案

判斷題

1、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。參見(jiàn)教材 P212。

2、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，

決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素。參見(jiàn)教材 P213。

3、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金的時(shí)間價(jià)值也稱(chēng)為貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)

在的資金比將來(lái)同樣多的資金具有更高的價(jià)值。參見(jiàn)教材題

4、

【正確答案】 對(duì)新

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：精V=A/Y×【1-

1/(1+Y)n】=2/8%×【1-1/(1+8%)15】=17.12(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材 P218。

5、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：

A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見(jiàn)教材 P224

6、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，分兩種情況，(1)根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償;(2)建筑物也無(wú)償收回。參見(jiàn)教材 P236。

7、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為 60 萬(wàn)元。參見(jiàn)教材

P238。

8、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。自營(yíng)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房

地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。參見(jiàn)教材 P241。

9、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見(jiàn)教材 P242。

10、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”：這是通過(guò)調(diào)查，預(yù)

測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，如未來(lái) 3 年或 5 年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出QQ

的等式來(lái)求取 A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。參見(jiàn)教材 P246。

11、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，同一類(lèi)型房地產(chǎn)的不同收益類(lèi)型，如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場(chǎng)租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡

相同的。因此，在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。參見(jiàn)教材精P248。

12、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是累加法。由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以通常是選取同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選取同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。參見(jiàn)教材 P250。

【13、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。參見(jiàn)教材 P252。

14、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見(jiàn)教材 P253。

15、

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。參見(jiàn)教材 P253。

16、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。參見(jiàn)教材 P254。

17、

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和聯(lián)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與

18、

其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力。參見(jiàn)教材 P255。

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是剩余技術(shù)。自有資金剩余技術(shù)對(duì)測(cè)算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值

特別有用。參見(jiàn)教材 P263。

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