為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試制度與政策精講

三、房地產抵押及其價值評估的風險

㈠ 房地產抵押貨款的風險

房地產由于具有不可移動性、壽命長久、價值師大、保值增值

的特性，是一種良好的用于提供債務履行擔保的財物，所以銀行為

了減少自身風險，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產作

為抵押物。借款人委托估價機構(銀行信任的)估價的欲抵押房地產

的市場價值，可作為銀行放款的參考依據。

⑴ 抵押房地產本身風險

以房地產本身特性看，既有適宜作為擔保物的一面，也存在風

險的一面。如抵押物的適宜性風險;預期風險;變現風險和抵押期

間的價值減損等。

適宜性風險

并不是所有的房地產都適合作抵押物，它受到上述相關法規的

限制。作為擔保物的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有

相應的處分和收益權、可轉讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的

基本條件，成為可以抵押的房地產，如果全部或部分不適合設定抵

押，則風險是根本性的。

預期風險

房地產抵押價值評估是評估設定抵押時的市場價(現)值，但抵

押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產市場變

動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險;另外抵押房地

產在估價時點后的價值和現金流與估價時運用收益法和假設開發法

估價時預測的未來收益、開發完成后的價值和未來運營成本和續建

費用不同，造成價值下降，也變成預期不確定性風險。

市場變現風險

抵押人不能履行債務時，抵押權人是將抵押房地產變現，而不

是收回實物。這時因處置抵押物的短期性、強制性、變現能力差和

處置稅費形成降價甚至資不抵債的風險;不同類型特點的房地產在

不同的市場條件下其變現能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商

業中心、飯店、休閑設施、工廠、特殊物業等的市場變現能力一般

由強變弱;抵押物位置較差、剩余年限較短，具有長期低租金租約，

拖欠工程款等的很可能變現不易。

損耗風險

由于房地產抵押的性質，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵

押期間正常使用會造成抵押物的一般耗損;不當使用或空置，在建

房地產閑置停滯，質量隱患、管理維護不善，甚至火災等造成其價

值的嚴重減損。

⑵ 抵押貨款總風險折扣

銀行或金融機構經營的是貨幣，并且要求貨幣有進有出是流動

的。他們對于放款投資的安全性最為關注，尤其是本金的安全性，

關心資本的安全與抵押房地產的安全和盈利能力，借出款后能如期

收回本金利息。最不希望看到的是抵押人違約、抵押房地產變成不

良資產，不得不收回作為抵押貸款擔保物的房地產，他們并不善于

經營房地產，只能通過強制性拍賣收回資金，往往損失很大。他們

對于收益性的房地產要求凈經營收益超過抵押貸款年本息還款額，

具有一定的安全系數作為保障。

申請貸款人或抵押人，希望借到款，以解決項目投資或經營周

轉等的匱乏資金，有時甚至是燃眉之急。有信譽有能力的貸款人最

希望的是借到款后既把事情做成，又能如期還本付息。為達到預定

的借款數目，一般愿以適宜價值的房地產或較少價值的房地產和較

高的抵押率獲得借款。從上述意義看，抵貸雙方是一種公平“交易”，

但都存在一定風險。

目前在抵押借款實務中銀行或金融機構一般按估價機構評估的

抵押房地產市場(現)價值或實際成交價格中較低者的40%(或收

下)~80%為借款額，即考慮了20~60%(或以上)的折扣風險(首付

款、資本金)。這個總折扣風險一般包括各方形成的下述內容：

上述抵押房地產本身的風險;

政治、經濟、社會、自然和國際等風險;

信用、道德、政策、市場、利率、流動、操作、管理、經營等

類風險。

總之，這些風險可以通過貸款人(還款能力)的審查限制、首付

款比例、資本金比例、抵押率、擔保公司擔保、增加保險種類、評

估公司估價、跟蹤貸款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解風險。

抵押貨款風險、風險概率及風險的量化是個復雜的體系，目前尚屬

銀行內部管理核算范疇。

2012年房地產估價師考試制度與政策精講

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（責任編輯：中大編輯）

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