【練習1】

某管道工程建設項目，在施工過程中未經監理工程師事先同意，施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場后，經監理人員檢驗發現，鋼管質量存在下列問題：

1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書和檢測證明材料;

2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。

3、施工單位已經取樣送檢，經具有實驗資質的單位試驗質量合格，并出具了試驗報告。

問題：

1、對上述問題應如何處理?

2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?

答案：

1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經監理工程師檢驗發現該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產品合格證等資料。故監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業主備案。

2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產品合格證、質量保證書、材質化驗單、技術指標報告和生產廠家生產許可證等資料，以備監理工程師對生產廠家和材質保證等方面進行書面資料的審查。

3、如果施工單位提交了上述資料，經監理工程師審查符合要求，則施工單位應按技術規范要求對該產品進行有見證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無效的。監理工程師不能同意使用該批管材。如果經見證抽樣并檢測后，證明材料質量符合技術規范、設計文件和工程承包合同要求，則監理工程師方可進行質檢簽證，并書面通知施工單位。

4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，或雖提供了上述資料，但經見證抽樣檢測后質量不符合技術規范、設計文件或工程承包合同要求，則監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本項工程，并要求施工單位將該批鋼管運出施工現場。

5、監理工程師應將處理結果書面通知業主。工程材料的檢測費用由施工單位承擔。

6、在購買過程中，業主只是建議某單位買鋼管，并沒有直接參與買賣，因此，購買、運輸、退場等全部損失應有施工單位承擔，施工方與供貨廠商之間的經濟、法律等問題，由他們雙方根據供貨合同解決。

【練習2】

(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1-3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

請問：

1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?

2、寫出估價技術路線。

(二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。

請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

(三)某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業主 800萬元。2001年10月1日，因該業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業主已償還給銀行的部分本金及利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。

請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?

參考答案：

(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。

2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。(中大網校房地產估價師欄目為您整理)②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。

(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

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