假設開發法的估價前提
1.實際運用假設開發法時,有三種情況:業主自己開發,業主轉讓開發,被人民法院拍賣、變賣。這幾種情況下的后續開發時間和費用構成不同。
假設預測某商品房在建工程的后續建設期,比較法得到了類似商品房的正常建設期為36個月,得到該在建工程的正常建設期為24個月。則該在建工程由現房地產開發企業續建完成的情況下,其后續建設期為12個月。
但如果是該在建工程要自愿轉讓給其他開發企業,或被人民法院強制拍賣,則應加上“換手”期,如需要辦理有關變更等交接手續,相當于產生了一個新的“前期”。如正常“換手”期為6個月和12個月,則該在建工程的后續建設期為18個月年和24個月。在“換手”的情況下,會有新的“前期”和新的“前期費用”,因此在估算后續開發必要支出時,還應加上這部分“前期費用”。
2.假設開發法的估價前提有3種:
①業主自己開發完成——“業主自行開發前提 ”;
②業主自愿轉讓給他人開發完成——“自愿轉讓開發前提 ”;
③業主被迫轉讓給他人開發完成——“被迫轉讓開發前提 ”。
同一估價對象在這三種不同的估價前提下的價值排序。
自行開發的評估價值>自愿轉讓評估價值>被迫轉讓評估價值 。
3.假設開發法的估價前提,不是估價師隨意假定的,必須根據估價目的和估價對象所處的實際情況 來選擇,并應在估價報告中充分說明理由。
房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價,一般應采用“被迫轉讓前提” 。
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