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2013年房地產估價價格定位分析概述(上)

發表時間:2012/11/8 9:54:16 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考,為幫助學員更好的參加房地產估價師考試,特整理房地產估價師考試科目房地產開發經營與管理)相關知識考點希望對您有所幫助!

一、認識房地產價格的真實面目

房地產價格與一般物價既有共同之處,也有不同的地方。其共同之處是:首先都是價格,都用貨幣表示;其次是都有波動,受供求等因素的影響;第三,按質論價;優質高價,劣質低價。而房地產價格與一般物價相比,更表現出房地產價格不同的特征:

第一,房地產價格既可表示為交換代價的價格,同時也可表示為使用和收益代價的租金(房地產價格VS租金=本金VS利息)。

其實,租金能較準確地反映商品房實際價格,因為真正需要房地產商品的人,是租用房地產的人,是他們看中了房地產商品的使用價值,而購買者則不一定真正使用,他可能是作為一種投資去購買商品房,用于保值、升值,他看中的是房地產商品所具有的收益性,房地產的價值最終是體現在使用者身上。

第二,房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動,可以轉移的并非房地產實物本身,而是有關該房地產的所有權、使用權。

第三,房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區,這個地區并非固定不變的,尤其是社會經濟位置經常在不斷變化,所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用,將來能作何種使用,總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。

第四,房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成,交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性,使房地產不同于一般物品。沒有一個統一價格,或指導價格,交易主體會根據房地產的自身條件,供求狀況而接受不同的價格。

房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目(略)。

二、制定房地產價格合理的定價目標

首先,對每一個開發商來講,追求最大利潤是自然的,這便是定價目標。不少開發商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤,這在90年代初賣方市場下,可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下,價格的高企只是開發商一廂情愿而已。事實上,追求最大利潤并不等于定高價格,而是追求企業長期目標的最大利潤,高價帶來的高額利潤只是短期的,逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買,反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客,擁有消費者,才能給企業帶來長遠的利潤。

房地產價格始終是購房者、開發商以及競爭同行最敏感的問題。當同地區有多個樓盤參與銷售競爭時,在樓盤素質相近的情況下,價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前,作為開發商應仔細研究同區競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建筑材料、銷售手段等方面資料,以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格,考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素,或以高或低于競爭者的價格出售,如高于基礎價格,必須具備超過競爭者的有利條件,使顧客愿意支付較高的價格。

以取得最大利潤作為定價目標,是個抽象的數字,是大前提。如果要將目標具體化,也可將投資利潤率作為定價目標。即在總體投資基礎上加上事先確定的投資利潤率,計算出售樓的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢?在房地產熱火朝天的90年代初,房地產市場的投資收益率可高達40%。當市場趨于成熟和規范以后,房地產的平均利潤仍可能高于社會平均利潤,以高風險、高回報為特征的房地產平均利潤將可在10%到20%之間。

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