設立資產評估法缺乏歷史積淀和學科理論基礎

從世界各國的經濟社會發展史和人類對土地的依賴程度來看，土地是人類繁衍發展的基礎，通過對土地的占有和利用，人類才得以生存和發展。因土地的占有而形成了土地的產權體系;因土地的使用而形成了土地的利用規劃體系。基于需求和欲望，不同自然人之間、群體之間產生了土地的交換活動。為了評價不同地塊之間、地塊與其他交換物之間的價值是否等值，自然就產生了對土地及土地附屬物或土地附著物價格和價值的評估活動。

從我國歷史上來看，土地估價活動的產生可以追溯到西周。

當時設立了“載師”這個官員，專門負責認識土地特性，并據此對土地進行分等定級。秦商鞅變法以后，建立了封建的土地國有制和封建地主土地所有制。土地私有制的產生導致土地買賣行為日益頻繁。基于土地交易、土地分配和國家課稅而產生了土地估價活動。古代房地產估價活動主要應用于田宅買賣、典當、租賃和課稅，并一直延續至今。國內外廣泛使用的現代房地產估價方法有三種，即收益法、成本法和市場比較法。從歷史上看，收益法的以收益決定價值的估價思想在古代田宅買賣已經出現，在我國唐宋時期的歷史文獻中都有明確的記載。成本法在明清時期的文獻、市場比較法在南宋時期的歷史文獻中都有記錄。而房地產估價師這個職業，在唐朝時期以莊宅牙人(古代對房地產經紀人的稱謂)來兼做田宅買賣估價，元朝還設立了房地產買賣的“評議人”，房屋交易價格不再由交易雙方提出，而是由專業的估價人員——評價人據實估價的。從以上歷史回顧可以看出，房地產估價行業在我國是一個歷史悠久的行業，是與老百姓生活和國家稅收收入息息相關的行業。作為一個普通老百姓而言，因為繼承、析產、分割、贈與、買賣、租賃需要認定一個房地產價值或價格時，他首先想到的就是房地產估價師能夠為他提供一個專業的服務。對于國家而言，基于不動產交易和持有所產生的稅費評估，也一直由房地產估價師承擔的。

從學科體系來看，房地產估價是土地科學學科體系的重要組成部分。

土地學科體系由土地法學、土地經濟學、土地利用學、土地行政學、土地估價學、地籍管理等學科構成。土地估價學從產權和利用兩個角度，分析和評價土地及其附屬物、附著物的產權價值和使用價值。因此，房地產估價學以房地產產權理論和土地利用理論為基礎，構建了涵蓋估價原則、估價方法、估價技術在內的房地產估價理論。在不同產權歸屬和利用程度下，房地產價值是完全不同的，房地產估價利用相關估價理論和技術可以做出精準的價值估計。房地產估價應用于買賣交易、抵押、課稅、房屋拆遷等各個方面。由于估價對象的復雜性，也促進了房地產估價技術和理論的進一步發展，例如，污染不動產估價、歷史文物保護區不動產估價、特殊物業估價(高爾夫球場、機場)、生態保護區地役權估價等等。隨著科學技術的發展，房地產估價將計算機技術、統計分析技術和地理空間信息系統等最近技術應用于估計技術體系中，使房地產估價技術方法體系更加完善，其估價成果廣泛應用于城市空間規劃、產業調整、城市發展模式戰略分析、經濟基本面分析、房地產市場和土地市場宏觀調控等，為政府科學決策提供數據支持，為老百姓生活提供專業服務。

根據以上分析可以看出，房地產估價是一個專門對土地及其附屬物、附著物價值和價格進行估計的專業領域，與其他企業價值評估、無形資產價值、動產評估完全不同，具有獨立的理論體系和歷史發展演變過程。基于以上理由，本人堅決反對不顧歷史沿革、社會需求、土地學科理論設立資產評估法，抹殺了房地產估價行業的獨特特征。

來源：網絡 作者：張秀智

（責任編輯：中大編輯）

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